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　　各位新聞界的朋友們，下面我就《本溪市物業(yè)管理條例》即將頒布實施的有關(guān)情況作說明。

　　一、“條例”頒布實施必要性

　　物業(yè)管理關(guān)系廣大人民群眾的切身利益，對于維護社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧本溪有著重大意義。近年來，隨著我市住房制度改革的深化和城市建設(shè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)進入了一個迅速發(fā)展時期。截止到目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)近100家，從業(yè)人員4000余人，管理項目311項、面積超過1204.3萬平方米，物業(yè)管理的覆蓋面已從單一的住宅小區(qū)管理延伸到辦公樓、工業(yè)區(qū)、商場、醫(yī)院、學(xué)校、圖書館等，形成了包括房屋及相關(guān)公共服務(wù)配套設(shè)施、場地維修養(yǎng)護、小區(qū)秩序管理、環(huán)境衛(wèi)生清潔、綠化管護、居民生活服務(wù)等多層次、全方位的配套服務(wù)體系。

　　同時，也應(yīng)看到我市物業(yè)管理工作中還存在著許多問題制約和影響著此項工作的健康發(fā)展，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目中遺留問題比較突出。目前，開發(fā)商遺留的問題主要有：房屋質(zhì)量比較差、配套建筑及設(shè)施設(shè)備不健全、權(quán)屬關(guān)系不明確、開發(fā)商承諾的事項不兌現(xiàn)等。

　　這些問題的存在，在很大程度上直接導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)糾紛的產(chǎn)生，很多業(yè)主以這些問題為由拒付物業(yè)服務(wù)費，引發(fā)了后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。二是專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒有理清，導(dǎo)致其維修、養(yǎng)護及更新責任不落實，業(yè)主實際承擔了很多不合理的責任和費用。三是業(yè)主委員會組建困難。雖然國務(wù)院出臺的《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立作出了明確規(guī)定，但實際上大多數(shù)住宅小區(qū)都未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺少溝通與聯(lián)系的橋梁，業(yè)主的合法權(quán)益難以有效維護，業(yè)主自治制度得不到有效貫徹執(zhí)行。四是物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費、形象差、服務(wù)意識不強，缺乏先進的管理機制和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力，物業(yè)服務(wù)行為有待進一步規(guī)范。五是物業(yè)管理與社區(qū)管理不能做到有機地結(jié)合，業(yè)主委員會與街道辦事處和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會之間缺乏溝通途徑，政府對業(yè)主自治缺乏必要的支持、指導(dǎo)和監(jiān)督，社區(qū)與物業(yè)管理缺乏有機結(jié)合。

　　六是舊住宅區(qū)沒有實行真正意義上的專業(yè)化物業(yè)管理。2007年國家頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)和新修訂的《物業(yè)管理條例》，均未對舊住宅區(qū)的物業(yè)管理作出規(guī)定，尤其是舊住宅區(qū)內(nèi)的專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定不明晰，致使舊住宅區(qū)的專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施不能得到及時維修，以至出現(xiàn)重大的安全隱患等問題(電患：70—80年代的房屋電線老化且超負荷承載)。七是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況堪憂。由于物業(yè)服務(wù)欠費率高、不合理負擔較重等原因，很多企業(yè)虧損嚴重，難以維持正常經(jīng)營。

　　這些問題的存在，使得物業(yè)管理中的糾紛和矛盾不斷產(chǎn)生，甚至演化成群體上訪事件。為了維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范和解決物業(yè)管理中存在的諸多問題，制定一部切合我市物業(yè)管理實際的地方性法規(guī)，非常必要。

　　目前，山東、廣東、蘇州、鄭州、青島等省、市相繼出臺了物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)，為我市物業(yè)管理立法工作提供了豐富的經(jīng)驗和好的方法可以借鑒。

　　二、“條例”中幾個重點問題的說明

　　(一) 關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介入

　　前期介入是搞好物業(yè)管理的前提，但這個問題有不少開發(fā)商不重視，后期又把工程尾巴留給物業(yè)管理企業(yè)(甩包袱)，而物業(yè)管理企業(yè)又無能力解決，最終造成服務(wù)不能到位、業(yè)主和住戶往往怨聲載道。為了保證物業(yè)的正常使用，及時發(fā)現(xiàn)并糾正規(guī)劃設(shè)計中的各種缺陷和建筑施工的種種問題。

　　我們在《條例》草案的第十八條規(guī)定了：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在商品住宅預(yù)售前、非住宅建筑竣工驗收備案90日前應(yīng)依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同”;第十九條規(guī)定了：“鼓勵開發(fā)建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設(shè)，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施配套、施工安裝、房屋交付、工程質(zhì)量、設(shè)備運行管理等事項提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議”;第二十條規(guī)定了：“住宅工程竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當組織房產(chǎn)、規(guī)劃建設(shè)、消防、人防等相關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位對住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備進行綜合驗收，驗收時應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加”。

　　這樣就從源頭上解決了建設(shè)單位在建設(shè)過程中隨意改變規(guī)劃和保證工程質(zhì)量的問題，以達到完善物業(yè)使用功能的目的;同時有利于減少建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。也可以說物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介入，是實施物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理服務(wù)的前提，是化解矛盾的一種手段。

　　(二)關(guān)于物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合

　　為推動業(yè)主自治制度的實行，避免政府管理在實行物業(yè)管理的區(qū)域缺位、不到位，我們一是按照國務(wù)院新修訂的《物業(yè)管理條例》 ——“管理重心下移”的原則，在《條例》草案的第六條賦予了街道辦事處和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會在物業(yè)管理中的一定責任。充分發(fā)揮其在組建業(yè)主大會籌備組、組織業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)的關(guān)系;二是在第四十六條規(guī)定了“政務(wù)管理進社區(qū)”的有關(guān)內(nèi)容，即“物業(yè)管理、綜合執(zhí)法、公安、規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境保護、民政、工商等部門應(yīng)當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理”，使政府管理輻射到物業(yè)管理區(qū)域。

　　(三)關(guān)于配套建筑的產(chǎn)權(quán)劃分

　　目前，由于缺少明確的法律規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，成為物業(yè)管理糾紛居高不下的根本原因。國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》僅對物業(yè)服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)問題進行了規(guī)定，即所有權(quán)屬于業(yè)主，對其他公共服務(wù)配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬并未作出規(guī)定。

　　《物權(quán)法》盡管對道路、綠地、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)歸屬作了規(guī)定，但由于規(guī)定得過于原則，這方面的產(chǎn)權(quán)糾紛仍然不斷。至于住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的學(xué)校、會所、幼兒園等，截止到目前沒有任何一部法律、法規(guī)對其產(chǎn)權(quán)進行界定。因此，我們在《條例》草案的第十六條規(guī)定了：“按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)”;

　　第十七條規(guī)定了：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)屬于業(yè)主共有。但由開發(fā)建設(shè)單位另行投資，并提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件的，屬于開發(fā)建設(shè)單位所有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售”;第五十一條規(guī)定：“占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定。場地使用收費屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外”。這樣配套建筑的投資、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)歸屬等就有了明確界定，填補了法律、法規(guī)上的空白。

　　(四)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域的專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)、移交及維護

　　新建物業(yè)管理區(qū)域的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)從理論上講，專業(yè)經(jīng)營單位向業(yè)主提供供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)，向業(yè)主收取水、電、氣、熱等有關(guān)費用，必須將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備建設(shè)到最終用戶。但我市實際的情況是，住宅區(qū)規(guī)劃紅線外的專業(yè)公共配套服務(wù)設(shè)施，是利用開發(fā)建設(shè)單位向政府交納的攤?cè)虢ㄔO(shè)成本的“政府性基金”(大配套費)建設(shè)的;住宅區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的庭院管網(wǎng)和戶內(nèi)管網(wǎng)，也是由開發(fā)建設(shè)單位利用攤?cè)肷唐贩块_發(fā)成本的所謂的小配套費自行完善的，也就是說物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施，大多是開發(fā)企業(yè)代建并把建設(shè)費用攤?cè)腴_發(fā)建設(shè)成本轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上，名義上是開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，實際上是攤到了房價中的，是業(yè)主掏錢購買的。

　　業(yè)主購買專業(yè)經(jīng)營服務(wù)的同時，要購買提供專業(yè)服務(wù)所需的專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施，這本身已經(jīng)不夠合理，如果再讓業(yè)主承擔這些專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護、更新的責任就有失公允。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》雖規(guī)定：“專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任”。

　　但由于《物業(yè)管理條例》對于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)、移交及維護問題并未作出規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備沒有真正履行其維修、養(yǎng)護責任，甚至專業(yè)經(jīng)營單位收取相關(guān)費用，維修責任卻要由產(chǎn)權(quán)單位(業(yè)主)來承擔。為解決上述問題，規(guī)避業(yè)主多重負擔的矛盾，借鑒外市的做法和經(jīng)驗，我們在《條例》草案的第十四條界定了專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)、移交和維修責任。即：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)至用戶終端的供水、供電、供氣、供熱、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施由開發(fā)建設(shè)單位負責投資，依法委托具有設(shè)計、施工、監(jiān)理資質(zhì)的單位進行設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理，并與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時驗收。專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施竣工驗收時，各專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當出具現(xiàn)場驗收報告。各類專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施由各專業(yè)經(jīng)營單位與開發(fā)建設(shè)單位簽訂協(xié)議后接收產(chǎn)權(quán)，各專業(yè)經(jīng)營單位從接收之日起負責日常管理和維修。”

　　這樣就從制度上作了相應(yīng)調(diào)整，即在不增加業(yè)主負擔的前提下，解決專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備建設(shè)的投資來源，以便有效的保證專業(yè)經(jīng)營單位提取固定資產(chǎn)折舊費用，落實其維修、養(yǎng)護和更新責任。這一制度的建立，符合公用事業(yè)改革方向，可以為最終消除廣大業(yè)主不合理的負擔創(chuàng)造條件。對此，山東省建設(shè)廳咨詢了全國人大常委會法制工作委員會和國務(wù)院法制辦公室的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同志，得到充分的認可。

　　(五)關(guān)于舊有物業(yè)管理區(qū)域的專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施的改造、移交及維護

　　隨著住房制度的改革，我市公有房屋出售已達90%，原計劃經(jīng)濟時的公有房屋產(chǎn)權(quán)單位已變成了現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)多元化產(chǎn)權(quán)人，而專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護卻一直延續(xù)房改前房屋產(chǎn)權(quán)單位維修的歷史。由于政府城市維護費的逐年核減，加之70—80年代的房屋維修量較大，維修頻率較高，導(dǎo)致維修成本急劇增高，原房屋產(chǎn)權(quán)單位由于維修資金的缺口較大，已難能承擔對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任。為解決這一問題，我們在《條例》草案的第十四條規(guī)定了：“市、縣(區(qū))人民政府要對本條例實施前未建設(shè)完備的供水、供電、供熱、供氣、有線電視等住宅小區(qū)制定計劃，逐年改造，改造所需費用由各級財政承擔，由市、縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門組織具有資質(zhì)的單位進行施工”;第十五條規(guī)定了：“本條例實施前，已建成的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施不完善或者不能達到各專業(yè)技術(shù)規(guī)范要求的，由市、縣(區(qū))人民政府制定計劃逐年改造，改造所需費用由各級財政承擔，并由市、縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門依法委托具有資質(zhì)的專業(yè)單位進行施工。經(jīng)各專業(yè)經(jīng)營單位按照技術(shù)規(guī)范驗收后接收產(chǎn)權(quán)，并負責日常管理和維修”。

　　(六)關(guān)于車庫、車位的使用管理

　　車庫、車位的使用管理，是物業(yè)管理的難點和重點，也是物業(yè)糾紛和矛盾比較集中的部位。目前，在車位、車庫的管理方面存在的問題主要有：一是許多新建小區(qū)的車庫、車位由于售價太高，多數(shù)業(yè)主買不起，而開發(fā)企業(yè)又只售不租，或者是將租賃費提的過高，使得許多業(yè)主因無力購買或者租賃車庫、車位而無處停車。二是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車秩序比較混亂。有的小區(qū)由于地下車庫、車位比較貴，地上車位相對比較便宜，車輛大多停在小區(qū)道路兩側(cè)，而地下車庫、車位卻閑置得不到利用，既影響了小區(qū)的交通秩序，又浪費了地下資源。三是建設(shè)時間比較長的小區(qū)尤其是舊小區(qū)，由于規(guī)劃建設(shè)的車庫、車位不能滿足業(yè)主的需求，或者沒有規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的車庫、車位，在一定程度上存在著停車難的問題。為此，我們在《條例》草案的第五十條規(guī)定了：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當優(yōu)先投入使用，車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，開發(fā)建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。車庫租賃費實行政府指導(dǎo)價。車庫、車位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。”

　　(七)關(guān)于“兩項資金”制度的建立

　　一是建立了住宅專項維修資金制度：物業(yè)糾紛很大一部分是由物業(yè)公共部位和公共設(shè)施的維修引發(fā)的，為維護業(yè)主利益，確保物業(yè)公共部位和公共設(shè)施的正常使用，《條例》草案的第五十六條規(guī)定了：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應(yīng)當將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”二是建立了物業(yè)服務(wù)合同履約保證金制度：針對我市目前物業(yè)管理存在的一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)只愿接管盈利期——新建物業(yè)服務(wù)項目(既是開發(fā)商的保修期，又是各種維修問題的少發(fā)期)，待贏利期一過，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不負責任的隨意退出物業(yè)服務(wù)項目，嚴重損害了業(yè)主的合法權(quán)益(舉例)。為規(guī)范這一行為，我們在《條例》草案的第三十三條規(guī)定了：“業(yè)主委員會在成立后應(yīng)與依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，合同內(nèi)容中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)合同履約保證金。同時還在第三十九條規(guī)定了：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)承擔違約責任，所交納的物業(yè)服務(wù)合同履約保證金，將作為該物業(yè)管理項目過渡時期物業(yè)管理費用的支出，并接受市物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督”。

　　三、貫徹《條例》的安排意見

　　《條例》明年1月1日實施，從現(xiàn)在開始啟動宣傳。近期起草《條例》實施細則或操作辦法，以兩臺兩報和本溪政府網(wǎng)站、房產(chǎn)網(wǎng)站為媒體，采取各種有效方式方法進行專題宣傳，印發(fā)宣傳小冊和宣傳單，利用各類櫥窗進行宣傳。

　　二00九年十一月十五日