上訴人(原審原告）樊某某，男，漢族，X年X月X日生。
委托代理人張某某，男，漢族，X年X月X日生。
上訴人(原審被告)三門峽市正X置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司。
法定代表人拱某，該公司總經(jīng)理。
委托代理人楊曉瑋，河南永興律師事務(wù)所律師。
上訴人樊某某與上訴人三門峽市正X置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱正信公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服(2009)湖民二初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人樊某某及其委托代理人張某某，上訴人正信公司的委托代理人楊曉瑋到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，2007年2月16日，原告樊某某(乙方)與被告正信公司(甲方)簽訂了一份房產(chǎn)交易協(xié)議書，雙方約定：l、甲方將位于甘棠路和睦家園西單元四樓東戶的一套房產(chǎn)出售給乙方，房屋建筑面積為74平方米：該房價為1440元/平方米，總房款為x元，合同簽訂之日，乙方即付給甲方x元；2、雙方同意于2007年12月31日前，辦理上述房產(chǎn)過戶手續(xù)，乙方于房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù)當(dāng)日將余額5000元付給甲方；3、總房x%轉(zhuǎn)為房產(chǎn)定金;4、水、電專表專戶改造費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)：5、甲方如違約則雙倍返還定金，乙方如不按時付款，則定金不予退還；6、甲方承諾合同房產(chǎn)的房產(chǎn)證、土地證在合同約定日期前辦理完成，如甲方未在預(yù)定日期內(nèi)完成約定視為甲方違約；7、甲方承諾房產(chǎn)東側(cè)及樓后圍墻、車棚于2007年2月底前修建完成等內(nèi)容。合同簽訂后，樊某某按約繳納了房款，正信公司卻未給樊某某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)、改造專戶水電、樓后修建圍墻和車棚。2O08年7月28日，樊某某業(yè)主代表前往正信公司處協(xié)調(diào)此事，雙方對水、電改造的事宜達(dá)成意見，但房產(chǎn)過戶、樓后修建圍墻和車棚，正信公司仍未按合同履行，樊某某無奈于2009年5月25日起訴來院，請求判令正信公司支付違約金x元。另查明，三門峽市正信咨詢有限公司于2009年月6月11日更名為三門峽市正X置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司。
原審法院認(rèn)為，正信公司未能按合同約定履行義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。樊某某訴請違約金標(biāo)準(zhǔn)按雙方約定的總房x%雙倍支付明顯過高，根據(jù)法律規(guī)定及本案情況x(%承擔(dān)較宜，故樊某某超出部分，不予支持。正信公司辯稱違約的原因在于吳振營、朝陽物業(yè)和海洋公司，應(yīng)追加為第三人參加訴訟，因其與原告沒有合同關(guān)系，樊某某也不同意，本院不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十九條之規(guī)定，判決如下：三門峽市正X置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司支付樊某某違約金x元，限于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。案件受理費(fèi)800元，樊某某、正信公司各負(fù)擔(dān)400元。
宣判后，樊某某、三門峽市正X置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司均不服一審判決。樊某某上訴稱：一、一審判決擅自降低違約金比例，既違背民事案件“當(dāng)事人意思自治”原則，又違背了的“不訴不理”原則。首先、本案當(dāng)事人雙方交易協(xié)議約定：總房x%轉(zhuǎn)為房產(chǎn)定金；合同簽訂定后雙方需共同遵守，甲方(即被上訴人)如違約則雙倍返還定金。由于被上訴人一系列的違約行為，雙方發(fā)生糾紛，上訴人即以總房x%向一審法院提起訴訟，要求被上訴人支付違約金，符合法律規(guī)定及雙方約定。其次、根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。由此而知，人民法院欲減少違約金，首先應(yīng)當(dāng)是由當(dāng)事人提出申請為前提的，人民法院在當(dāng)事人沒有提出請求的情況下，主動減少違約金，明顯違背了“不訴不理的基本原則”。一審中，在上訴人要求被上訴人支付總房x(q31%違約金、而被上訴人則以合同無效作為唯一抗辯理由的情況下，一審判決卻擅自降低違約金比例，違反了上述法律規(guī)定。二、上訴人在本案中的損失是巨大的、可以預(yù)見的，本案案情不適用《合同法》司法解釋關(guān)于違約金比例明顯過高而降低比例的規(guī)定。本案中，如果被上訴人按約定辦理了房產(chǎn)權(quán)屬證書，那么上訴人就可以利用物權(quán)發(fā)揮一系列的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如在房價飛漲的今天房產(chǎn)交易所帶來的增值效益；房產(chǎn)抵押貸款所帶來的投資效益：對外主張物權(quán)……等等等等，這些權(quán)益不僅僅體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)效益，而且對于上訴人維護(hù)物權(quán)的完整、不受侵犯，都具有不可分割的意義。退一步講，即便是一審法院有權(quán)主動變更違約金的數(shù)額，上訴人的實(shí)際損失也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所主張的違約金，并不存在合同法第一百一十四條規(guī)定的違約金過分高于實(shí)際損失的問題，不符合減少違約金的條件。綜上所述，上訴人認(rèn)為一審判決違反法律規(guī)定，適用法律不當(dāng)，望二審法院依法改判，支持上訴人的上訴請求。
正信公司不服上訴稱：一、原判決在確認(rèn)雙方約定違約金有效的基礎(chǔ)上，進(jìn)行一定程度的調(diào)整，最終確認(rèn)違約金比例為房屋總x%。對此上訴人認(rèn)為原判就本案基本事實(shí)認(rèn)定錯誤。違約金的適用只能建立在雙方房屋買賣合同為有效合同的基礎(chǔ)上。然而本案中雙方簽訂的房產(chǎn)交易協(xié)議書客觀上是否有效尚未查清，原審?fù)徶胁槊鳎?、上訴人銷售給被上訴人的房屋，是基于吳振營個人以三門峽朝陽物業(yè)有限公司的名義委托上訴人進(jìn)行銷售。2、上訴人銷售給被上訴人的房屋，法律上的產(chǎn)權(quán)在三門峽海洋建筑工程有限公司名下。在上述事實(shí)基礎(chǔ)上就有必要進(jìn)一步查清三門峽海洋建筑工程有限公司是否同意吳振營以三門峽朝陽物業(yè)有限公司的名義進(jìn)行委托銷售。三門峽海洋建筑工程有限公司同意與否是確認(rèn)當(dāng)事人雙方房產(chǎn)交易協(xié)議書是否有效的基礎(chǔ)依據(jù)。然而遺憾的是這一關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，原審法院在上訴人多次要求查明的基礎(chǔ)上，拒絕依法查明?？桃饣乇苓@一重要環(huán)節(jié)。據(jù)此事實(shí)，上訴人依據(jù)我國《合同法》第48條、51條、52條、56條之規(guī)定，認(rèn)為原判決認(rèn)定使用違約金缺乏事實(shí)根據(jù)。二、原判程序錯誤。上訴人在一審答辯期間書面提出申請，要求追加吳振營、三門峽朝陽物業(yè)有限公司、三門峽海洋建筑工程有限公司為本案第三人參加訴訟，以便查清委托銷售行為是否合法有效?？墒且馔獾氖窃袇s以因被申請人與原告(被上訴人)沒有合同關(guān)系，原告也不同意為由拒絕追加。原審就此問題的認(rèn)定從程序上來看，已嚴(yán)重侵害了上訴人的合法權(quán)益。根據(jù)我國《民事訴訟法》第56條：對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟。對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人雖然沒有獨(dú)立請求權(quán)，但案件的處理結(jié)果同他有法律上的厲害關(guān)系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔(dān)民事責(zé)任的第三人，有當(dāng)事人的訴訟權(quán)利義務(wù)之規(guī)定。結(jié)合本案基本事實(shí)確需查明的現(xiàn)狀，在上訴人申請下，原審法院就應(yīng)當(dāng)依法追加三名被申請人為第三人參加訴訟。以便查明上訴人銷售房屋的行為是否合法有效，同時才能進(jìn)一步確定雙方合同中的違約金能否適用。因此說本案程序上的錯誤也是導(dǎo)致判決結(jié)果錯誤的根本原因。三、本案法律適用錯誤。根據(jù)前面所述，認(rèn)定本案的基礎(chǔ)事實(shí)沒有查清，且使用的程序出現(xiàn)嚴(yán)重錯誤，因此本案判決時所依據(jù)的相關(guān)法律條文也嚴(yán)重錯誤。綜上，本案只能是在應(yīng)到庭的當(dāng)事人全部到庭的前提下，才能將案件的客觀事實(shí)全面查清，特提出上訴，請依法將本案發(fā)回重審。以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
本院二審查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為：上訴人正信公司作為中介組織其受委托處置他人房產(chǎn)并不違背法律規(guī)定，其與樊某某簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，合同依法成立，正信公司交付房屋后未能按合同約定繼續(xù)履行義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。樊某某訴請違約金，原審對違約金標(biāo)準(zhǔn)依法進(jìn)行調(diào)整并無不當(dāng)。樊某某上訴稱原審判決擅自降低違約金比例，正信公司上訴稱原審沒有追加第三人參加訴訟程序不當(dāng)，沒有查明雙方合同效力和調(diào)整違約金屬于事實(shí)認(rèn)定錯誤的上訴理由不能成立，其上訴請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)560元，由樊某某承擔(dān)400元，三門峽市正X置業(yè)經(jīng)紀(jì)有限公司承擔(dān)160元。
本判決為終審判決。
審判長趙振營
審判員王永建
審判員楊凱民
二○一○年四月二日
書記員陳巍
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