原告A某，住所地北京市X區(qū)。
法定代表人馬某，董事長(zhǎng)。
被告B公某，住所地深圳市X路。
法定代表人李某乙，董事長(zhǎng)。
原告A某（以下簡(jiǎn)稱A某）訴被告B公某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公某開庭進(jìn)行了審理。原告A某的委托代理人唐某某、謝某某，被告B公某的委托代理人趙某某、林某均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告A某訴稱，2005年4月6日，雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議，約定原告承租某區(qū)某大廈商業(yè)樓中房屋，總面積7074平方米。協(xié)議簽訂后，原告向被告繳納了保證金（略）.5元，并投資數(shù)百萬裝修開辦百貨市場(chǎng)。C超市作為與原告同等法律地位的租賃戶于2005年5月28日開業(yè)，原告于2005年6月25日開業(yè)。市場(chǎng)開業(yè)后，因商場(chǎng)自身存在的以下問題，導(dǎo)致原告無法獨(dú)立開展經(jīng)營(yíng)：1、C超市將公某電某成為其專用電某，使我商場(chǎng)交通線不獨(dú)立。2、貨梯一直不能正常使用。3、供三樓商場(chǎng)使用的三部直梯無法全面貫穿整個(gè)商業(yè)建筑，使地下停車場(chǎng)客人無法直達(dá)三樓商場(chǎng)。在商場(chǎng)開業(yè)后，針對(duì)所存在的以上問題，原告與被告數(shù)次協(xié)商，希望能夠妥善解決，創(chuàng)造一個(gè)良好的商業(yè)環(huán)境。但被告一直推脫不理，致使問題無法解決，原告無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。2005年12月，全部商戶以大廈電某問題一直無法解決，客戶無法直達(dá)三樓商場(chǎng)，客源稀少，經(jīng)營(yíng)虧損且原告一直不能滿足商戶要求為由要求解除合同，甚至有商戶依法起訴了原告。為了商戶的利益，在原告無法滿足商戶要求的情況下，原告被迫為全部商戶辦理了撤場(chǎng)手續(xù)，并賠償了六百萬元的違約金。在這種情況下，2006年2月5日，原告給被告發(fā)函，明確表示解除合同，終止房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議的執(zhí)行，并于2006年2月25日正式撤場(chǎng)完畢，將面積7074平方米的房屋全部騰空，原告在隨后的幾個(gè)月中又?jǐn)?shù)次發(fā)函給被告，確認(rèn)協(xié)議終止執(zhí)行，并要求被告妥善解決保證金的退還事宜，被告在以后的數(shù)次回函中，均承認(rèn)商場(chǎng)存在原告所述的以上問題，雖一再表示要予以解決，但始終沒有采取任何行動(dòng)解決問題，給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)雙方所簽房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議第X-X-X條之規(guī)定，被告對(duì)設(shè)施不進(jìn)行維修、維護(hù)影響到原告不能經(jīng)營(yíng)的，原告有權(quán)書面通知被告終止本協(xié)議，并要求屆時(shí)6個(gè)月的租金作為賠償。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特提起訴訟。請(qǐng)求法院判令:1、被告退還原告保證金（略）.5元;2、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失（略）元（半年的租金）;3、被告賠償原告開業(yè)籌備及實(shí)際投資的費(fèi)用（略）元;4、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告B公某辯稱，雙方簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議合法有效，原告提起的訴訟請(qǐng)求和實(shí)際情況完全不符合，原告無權(quán)依據(jù)房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議第X-X-X條終止協(xié)議，其所提的問題應(yīng)為房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議第6-2條的約定內(nèi)容，即被告對(duì)設(shè)施負(fù)有大中修年檢義務(wù)，而被告沒有權(quán)利和義務(wù)改變電某的設(shè)置和運(yùn)營(yíng)空間。在本案中，原告并沒有就所謂的電某出現(xiàn)大中或者年檢的情況提出過任何異議，因此被告沒有違反協(xié)議的6-2條的約定，也沒有違反第X-X-X條的約定。協(xié)議應(yīng)該繼續(xù)履行。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
B公某反訴稱，2005年4月6日，雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議，約定由被反訴人承某大廈商業(yè)樓中面積為7074平方米的房產(chǎn)。2005年4月6日，雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議，約定由被反訴人承租位于北京市X區(qū)面積為7074平方米的房產(chǎn)，租賃協(xié)議的初始租期為免租期結(jié)束后的下一日起至其后的15年止，第一至第三個(gè)租約年的租金為每月75元/平方米，被反訴人應(yīng)于租賃協(xié)議簽訂后十個(gè)工作日內(nèi)支付第十個(gè)租約年項(xiàng)下三個(gè)月的租金作為保證金。每個(gè)租約年的租金以預(yù)付方式分二期支付，每六個(gè)月的租金為一期于每個(gè)租約的第一個(gè)月和第七個(gè)月第一周內(nèi)支付。
上述租賃協(xié)議簽訂后，被反訴人于2005年4月向反訴人繳納了保證金（略）.5元。反訴人依約如期向被反訴人交付了租賃房產(chǎn)，履行了租賃協(xié)議。雖然被反訴人于2005年8月向反訴人繳納了第一個(gè)租約年的第一期租金（略）元，但此后，被反訴人以各種理由無理拒絕向反訴人支付余下租金，雖經(jīng)反訴人多次催討，但被反訴人拒不支付，截至2007年7月30日被反訴人累計(jì)拖欠反訴人的第一個(gè)租約年第二期租金，第二個(gè)租約年第一期及第二期租金合計(jì)（略）元。根據(jù)協(xié)議8－2－2款約定，反訴人有權(quán)終止協(xié)議，不予退還被反訴人的保證金。現(xiàn)反訴請(qǐng)求：1、判決反訴人與被反訴人于2007年7月31日終止履行房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議，被反訴人返還租賃房屋并遷離；2、判決被反訴人向反訴人支付自2006年1月31日至2007年7月31日期間的租金本金（略）元及利息人民幣246283.99元（利息按照中國(guó)人民銀行一年期同期存款利率計(jì)至款項(xiàng)付清之日止，暫計(jì)至2007年7月31日利息為246283.99元）；3、判決反訴人不予退還保證金（略）.5元給被反訴人。4、反訴人承擔(dān)案件受理費(fèi)，保全費(fèi)等全部訴訟費(fèi)用。
A某針對(duì)B公某的反訴答辯稱，雙方簽訂的是租賃合同，雙方應(yīng)該按照合同履行義務(wù)，依據(jù)協(xié)議第6-2條約定，反訴人負(fù)責(zé)設(shè)施的大裝修和年檢工作，對(duì)于電某的改造是反訴人的義務(wù)，反訴人在回函中也作出了認(rèn)可和承諾，盡管其一直作承諾，但一直沒有履行合同義務(wù)，導(dǎo)致被反訴人合同目的無法實(shí)現(xiàn)，依據(jù)合同法第94條的規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者其他違約行為，不能實(shí)現(xiàn)合同目的另一方可解除合同，依據(jù)合同法第96條的規(guī)定，通知到達(dá)時(shí)合同解除，現(xiàn)已經(jīng)撤離了場(chǎng)地，終止了合同的履行。如果反訴人對(duì)被反訴人解除有異議，可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)解除合同效力，但反訴人一直沒有提起訴訟，解除合同的效力顯然已經(jīng)發(fā)生。合同解除后，被反訴人就沒有繳納租金的義務(wù)，相關(guān)的利息等請(qǐng)求都不存在，保證金的約定，只有出現(xiàn)四種情況才能扣除，但是合同履行過程中，四種情況都沒有發(fā)生，保證金應(yīng)該全額退還被反訴人。
經(jīng)審理查明，2005年4月6日，雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議，約定原告承租北京市X區(qū)某大廈商業(yè)樓中的房屋，總面積7074平方米。初始租期為免租期結(jié)束后的下一日起至其后的15年止；免租期為自協(xié)議簽訂之日起至其后的90天；第一至第三個(gè)租約年的租金為每月75元/平方米；協(xié)議簽訂后十個(gè)工作日內(nèi)支付第十個(gè)租約年項(xiàng)下三個(gè)月的租金作為保證金直至本協(xié)議終止。同時(shí)約定如以下任何一種情況發(fā)生，乙方同意甲方以此保證金用作對(duì)甲方的賠償：1）因使用不當(dāng)或不合理造成房屋結(jié)構(gòu)損壞；2）因使用不當(dāng)或不合理造成內(nèi)部設(shè)施損壞或發(fā)生故障需要更換；3）因乙方使用不當(dāng)，在租賃面積內(nèi)致他人人身或財(cái)產(chǎn)損害；4）未經(jīng)甲方同意，乙方擅自對(duì)房屋及管線進(jìn)行改建，擅自增加租用面積的水、電、暖氣負(fù)荷。本保證金不能用作沖抵乙方所欠租金和其它費(fèi)用，本協(xié)議屆滿之日，乙方辦理完畢有關(guān)退租手續(xù)，將該租用面積完整交還甲方并繳清所有應(yīng)付費(fèi)用后，甲方在五日內(nèi)將保證金如數(shù)歸還乙方，乙方歸還甲方收據(jù)。自免租期結(jié)束的下一日起為起租日，每個(gè)租約年的租金以預(yù)付方式分二期支付，每六個(gè)月的租金為一期；協(xié)議第6－2條設(shè)施的維修、維護(hù)條款約定：本協(xié)議租期內(nèi)，房屋租賃面積內(nèi)原由甲方（即被告）提供的包括消防設(shè)施、供水設(shè)施、供電某施、空調(diào)設(shè)施系統(tǒng)、電某、手扶梯在內(nèi)的設(shè)施的日常維護(hù)、小修及清潔由乙方（即原告）負(fù)責(zé)。甲方負(fù)責(zé)前述設(shè)施的大、中修及年檢工作?！?第6－4條非正常停業(yè)條款約定：房屋因非乙方的過錯(cuò)受到嚴(yán)重?fù)p壞或損毀或不宜出租?！蚣追皆蛩碌膰?yán)重事故使乙方無法繼續(xù)正常營(yíng)業(yè)，則在乙方無法正常營(yíng)業(yè)期間，甲方應(yīng)免收租金并還應(yīng)賠償乙方因此而遭受到的直接損失……;第X-X-X條甲方解除權(quán)條款約定：因下列情形，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，由此造成甲方損失的，甲方有權(quán)要求乙方賠償法律允許甲方主張的直接損失，且甲方可行使法律規(guī)定的所有其它的救濟(jì)方法：（1）乙方連續(xù)拖欠租金二個(gè)月；（2）未經(jīng)甲方同意及有關(guān)部門批準(zhǔn)，乙方擅自改變房屋用途；（3）乙方違反本協(xié)議各項(xiàng)約定并在接到甲方通知拒不糾正；.…..如甲方依據(jù)上述情形解除本協(xié)議的，甲方應(yīng)書面通知乙方遷離并交回房屋，甲方有權(quán)沒收乙方保證金。在任何情況下，無論本協(xié)議其它條款如何約定，乙方均不應(yīng)為甲方的間接損失承擔(dān)責(zé)任。第8－3－2條乙方的解除條款中約定：甲方違反本協(xié)議第6－2、6－3條的約定，超過約定時(shí)間，嚴(yán)重影響到乙方不能經(jīng)營(yíng)的，乙方有權(quán)根據(jù)本條規(guī)定書面通知甲方終止本協(xié)議，并要求屆時(shí)6個(gè)月的租金作為賠償……協(xié)議簽訂后，原告于2005年4月13日向被告繳納了保證金（略）.5元。原告于2005年6月25日開業(yè)。市場(chǎng)開業(yè)后，原告因電某的使用問題及商場(chǎng)交通等問題給被告去函且多次協(xié)商。2005年12月，原告以大廈電某問題一直無法解決，客戶無法直達(dá)三樓商場(chǎng)，客源稀少，經(jīng)營(yíng)虧損為由要求解除合同，為其全部商戶辦理了撤場(chǎng)手續(xù)。原告于2006年2月5日給被告發(fā)函，明確表示解除合同，終止房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議的執(zhí)行，庭審中原告認(rèn)為，電某的改造屬于大修，被告否認(rèn)并提出該房屋的產(chǎn)權(quán)不是被告的，被告也無權(quán)改變電某的運(yùn)行。被告還否認(rèn)收到原告2006年2月5日的該函件，但在被告2006年11月8日給原告的函件中稱：“……貴公某在2006年2月5日致我公某的函中也表明與貴公某的經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)……”。庭審中，原告提供了證人證明且于2006年2月底正式撤場(chǎng)完畢，將面積7074平方米的房屋全部騰空。另，原告已將租金交至2006年1月30日。
上述事實(shí)有雙方當(dāng)事人提供的房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議、雙方往來函件及庭審筆錄等證據(jù)材料在案佐證。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方如何行使合同解除權(quán)及其法律后果的相關(guān)問題。
一、原告于2006年2月5日發(fā)出的解除合同的通知是否可以援引合同的約定行使合同解除權(quán)。
原告要求解除合同的理由為協(xié)議第X-X-X條，被告對(duì)設(shè)施不進(jìn)行維修維護(hù)影響到原告不能經(jīng)營(yíng)，根據(jù)協(xié)議規(guī)定原告有權(quán)書面通知被告終止本協(xié)議，并要求屆時(shí)6個(gè)月的租金作為賠償。但原告在訴訟中并未提供足夠證據(jù)證明被告未及時(shí)對(duì)電某進(jìn)行維修。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，甲方（被告）負(fù)責(zé)前述設(shè)施的大、中修及年檢工作，也就是說，被告負(fù)責(zé)電某的大、中修。同時(shí)，協(xié)議中規(guī)定電某的平時(shí)維護(hù)應(yīng)由原告負(fù)責(zé)。因此，原告所述被告對(duì)設(shè)施不進(jìn)行維修維護(hù)影響到原告不能經(jīng)營(yíng)，不能成立。故原告依據(jù)協(xié)議第8－3－2條款行使解除權(quán)證據(jù)不足，本院不持異議。
二、即使原告違約提前終止協(xié)議，被告亦有義務(wù)不能將損失擴(kuò)大。
雖原告要求解除合同的依據(jù)不足，但其已于2006年2月5日向被告發(fā)函，要求解除協(xié)議。其已以行為表示不再履行協(xié)議，庭審中雖被告口頭否認(rèn)，但其向原告所發(fā)函件中已能看出其收到了原告2006年2月5日的函件。原告于2006年2月底將場(chǎng)地騰清后，被告亦應(yīng)當(dāng)知道。雖然雙方約定了違約條款，對(duì)守約方來講，可以要求違約方繼續(xù)履行合同或解除本協(xié)議并要求違約方賠償因此受到的損失。但，鑒于本案的具體情況，要求原告繼續(xù)履行合同，已無必要?，F(xiàn)被告亦同意解除合同，故在解除合同問題上雙方意見是一致的，本院不持異議。根據(jù)法律規(guī)定，守約方亦有義務(wù)不能將損失擴(kuò)大。故被告在知曉原告已于2006年2月底撤場(chǎng)的情況下，還堅(jiān)持認(rèn)為解除合同時(shí)間應(yīng)為2007年7月31日，原告應(yīng)將租金交到該日期，依據(jù)不足，本院亦不予支持。
三、原告應(yīng)對(duì)自己的違約行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
如前所述，由于提前終止協(xié)議的違約責(zé)任在原告，故其所提要求被告賠償相當(dāng)于半年租金的經(jīng)濟(jì)損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。原告主張的退還保證金一節(jié)，根據(jù)合同約定，本案中并未出現(xiàn)應(yīng)扣除原告保證金的情形，故被告應(yīng)將原告所交的保證金予以退還。同樣因原告違約，故其要求賠償裝修損失，本院認(rèn)為依據(jù)亦不足，本院亦不予支持。
四、被告反訴要求原告給付拖欠租金問題。
原告2006年2月底撤場(chǎng)，以行為表明終止協(xié)議，雖有證據(jù)證明被告已知曉此事，但當(dāng)時(shí)被告并未同意解除。根據(jù)公某原則，原告要求將租金交至2006年2月底和被告要求原告給付租金日截至到2007年7月31日均不妥，本院酌定原告應(yīng)將租金交至2006年5月底。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百零九條、第一百一十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告A某與被告B公某簽訂的房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議；
二、被告B公某于本判決生效后十日退還原告A某保證金一百九十五萬七千七百二十九元五角；
三、原告A某于本判決生效后十日支付被告B公某租金二一十二萬二千二百元并支付逾期付款利息（自二○○六年二月一日起至款付清之日止，按中國(guó)人民銀行一年期貸款利率計(jì)息）；
四、駁回原告A某的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回被告B公某的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)本訴部分為五萬七千五百八十九元，由原告A某負(fù)擔(dān)四萬零三百五十三元（已交納），由被告B公某負(fù)擔(dān)一萬七千二百三十六元（本判決生效后七日內(nèi)交納）。反訴部分為四萬零一百八十七元，由被告B公某負(fù)擔(dān)三萬九千三百一十六元（已交納），由原告A某負(fù)擔(dān)八百七十一元（本判決生效后七日內(nèi)交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交副本，并交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市高級(jí)人民法院。在上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納上訴案件受理費(fèi)，按自動(dòng)撤回上訴處理。
審判長(zhǎng)張潔芳
代理審判員黃海濤
代理審判員黃彩相
二○○八年六月X日
書記員劉芳芳
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