上訴人（原審被告）曹某，男，X年X月X日出生。
委托代理人雷惠媛，湖南銀光律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）劉某，又名劉X，男，X年X月X日出生。
委托代理人陳某（系被上訴人劉某的女婿），男，X年X月X日出生。
原審被告李某，男，X年X月X日出生。
上訴人曹某因與被上訴人劉某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖南省永興縣人民法院（2011）永民初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年12月19日公開開庭審理了本案。上訴人曹某的委托代理人雷惠媛、被上訴人劉某的委托代理人陳某到庭參加訴訟。原審被告李某經(jīng)本院合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明：2006年8月25日，曹某、李某與案外人李某菲等12人通過競拍方式取得永興縣環(huán)城某（編號為x-1#）土地一宗，面積588平方米。2006年10月18日永興縣規(guī)劃局發(fā)給曹某、李某與案外人李某菲等12人永規(guī)私地字2006-107#建設(shè)用地規(guī)劃許可證，2006年11月16日曹某、李某與案外人李某菲等12人取得永興縣私人建設(shè)工程規(guī)劃批準單，批準曹某、李某與案外人李某菲等12人在環(huán)城某XG06-1#新建私人住宅。2007年4月25日，永興縣人民政府（2007）永土讓字X號國有土地使用權(quán)出讓批準書批準曹某、李某等12人綜合用地588平方米，使用期限50年。曹某、李某與案外人李某菲等12人取得上述批準文件后即開工建設(shè)。房屋建成后，曹某分得二套房屋即永興縣X鎮(zhèn)環(huán)城某X棟X室、X棟X室。2007年12月8日，劉某委托其女婿陳某以其名義與曹某簽訂《房屋銷售合同》一份，合同約定：劉某向曹某購買永興縣環(huán)城某即：幸福家園后門斜對面（靠銀都車站的左側(cè)）一幢商業(yè)住宅綜合樓（含門面在內(nèi)）第六層X棟X室住房一套，建筑面積128.5平方米，房價按858元/平方米，售價為109,808元。合同第三條還約定：曹某為劉某統(tǒng)一代辦房產(chǎn)證及其它證件，費用由劉某負擔。合同簽訂后，曹某于2007年12月8日將房屋交付給劉某使用，劉某依約支付購房款給曹某。2010年12月13日，劉某委托陳某向曹某交付辦理房產(chǎn)證（等證）現(xiàn)金10,000元整。由曹某出具收條，內(nèi)容為：今收到陳某辦理房產(chǎn)證（等證）現(xiàn)金壹萬元整。2010年12月29日，曹某、李某與案外人李某菲等12人向房產(chǎn)部門辦理了共同共有的房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。嗣后，劉某多次要求曹某履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)義務(wù)，曹某至今未能履行向劉某交付房屋產(chǎn)權(quán)等證義務(wù)。另查明：曹某所售房屋與實際交付面積相差5.95平方米。再查明：2008年8月4日曹某等12人辦理了永興縣X鎮(zhèn)環(huán)城某商業(yè)住宅綜合樓國有土地使用權(quán)證，編號為湘永興縣國用（2008）第51CX號，2011年9月27日（訴訟期間）曹某辦理了永興縣X鎮(zhèn)環(huán)城某X棟X室國有土地使用權(quán)證，編號為湘永興縣國用（2011）第x號；同年9月30日辦理了永興縣X鎮(zhèn)環(huán)城某X棟X室房屋的權(quán)屬登記，房屋產(chǎn)權(quán)證編號為（略）號。劉某提起訴訟，請求：1、曹某、李某應(yīng)向劉某提供《房屋銷售合同》所涉及房屋《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及所涉及房屋竣工驗收合格資料；2、要求曹某、李某30日內(nèi)向劉某交付產(chǎn)權(quán)名稱為劉某名稱的土地使用權(quán)、房產(chǎn)權(quán)證和依法確認由曹某、李某承擔辦證稅費、房屋過戶所需稅費；3、要求曹某、李某返回差額面積房價款6902.61元。
原審法院認為，本案的焦點問題有以下幾點：
一、雙方簽訂的房屋銷售合同是否有效，劉某提出要求曹某交納《房屋銷售合同》所涉及房屋《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及所涉及房屋竣工驗收合格資料的交付行為能否采信?！吨腥A人民共和國城某房地產(chǎn)管理法》和《城某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定》均規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案曹某不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，所建房屋為私有房屋，曹某在未取得房屋所有權(quán)證的情況下將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓行為具有違法性。但在訴訟過程中，曹某已取得該房屋的權(quán)屬證書，違法的阻卻行為已消失，另考慮到劉某購房后已對房屋進行裝修、入住，其雙方對合同是否有效均未提出異議，針對該具體情況，以民生安居為出發(fā)點，對雙方所簽訂的房屋銷售合同不作無效認定。劉某提出要求曹某交納《房屋銷售合同》所涉及房屋《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及所涉及房屋竣工驗收合格資料；庭審中，曹某舉證時，已向劉某交付《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、永興縣私人建設(shè)工程規(guī)劃批準單、永興縣人民政府（2007）永土讓字X號國有土地使用權(quán)出讓批準書及曹某12人共同共有的房產(chǎn)證，《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及房屋竣工驗收合同資料的交付是為了實現(xiàn)辦證的目的，而合同約定是由曹某辦證，劉某的此項請求無實際意義。經(jīng)釋明后，劉某提出撤回此項請求，系其意思自治表示，予以準許。
二、關(guān)于土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證和依法確認由曹某承擔辦證稅費、房屋過戶所需稅費的問題。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不動產(chǎn)所有權(quán)人依法享有并行使不動產(chǎn)物權(quán)的重要憑證。出賣方因其原因未在法定和約定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書手續(xù)，使買受人不僅無法實現(xiàn)其取得物權(quán)的合同目的，而且使雙方物權(quán)變動的法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)。本案系劉某委托曹某（出賣方）全程辦證。雙方在合同中約定：曹某為劉某統(tǒng)一代辦房產(chǎn)證及其它證件，費用由劉某負擔。本案雙方所簽訂的協(xié)議對房產(chǎn)證及其它證件明確規(guī)定由曹某全程代辦，但對費用的承擔約定不明確，主要是對稅款的約定不明確。雙方對該條款的理解不同發(fā)生爭議。在約定不明確的情況下，應(yīng)按法律規(guī)定：即營某、城某、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅由固定資產(chǎn)的出賣方依法納稅，購房者承擔契稅、土地證工本費、利用測繪成果、成圖資料費、土地交易服務(wù)費、房屋所有權(quán)登記費、維修基金、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費各承擔50%。本案劉某已繳納10,000元辦證費用，曹某至今未予辦理，應(yīng)認定曹某的違約行為導(dǎo)致辦證不能，曹某應(yīng)承擔違約責(zé)任。
三、關(guān)于房屋差額面積返還款的認定。在庭審中，曹某對劉某提出的差額面積無異議。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理，合同沒有約定或者約定不明確的，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。第一款規(guī)定：面積誤差絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算；第二款規(guī)定：對誤差絕對值超過3%的部分出賣人應(yīng)雙倍返還購房款。本案合同約定面積為128.5平方米，實際交付面積為122.55平方米，面積相差5.95平方米，劉某按每平方價格858元付清全部房款，故曹某應(yīng)返還劉某房屋差額面積購房款7065.94元。（計算方式：本案房屋面積誤差絕對值為5.95÷122.55即4.86%，超過3%的部分為1.86%，按相關(guān)司法解釋，對誤差絕對值超過3%的部分出賣人應(yīng)雙倍返還購房款，即為1.86%×122.55×858×2=3911.50元；3%內(nèi)的部分按原價返還，即為3%×122.55×858=3154.44元，故本案應(yīng)返還劉某購房款為3911.50+3154.44=7065.94元）。劉某只要求曹某返還房屋差額面積房款6902.61元，予以準許。
四、關(guān)于李某是否屬于適格的主體即承擔法律責(zé)任的認定。通常情況下，合同中違反義務(wù)一方，僅就其違約行為向相對方承擔責(zé)任，這是基于合同的相對性原理，即合同只是在當事人雙方之間發(fā)生效力，原則上不涉及合同以外的第三人。本案永興縣環(huán)城某第六層X棟X室住房一套已分配給曹某，由曹某出售給劉某，簽訂合同、收受房款及辦證費用、交付房屋全部是曹某經(jīng)手辦理。本案李某既未與劉某簽訂購房銷售合同，也未收受劉某房款及其辦證費用。李某在本案中不屬于適格主體，不應(yīng)承擔責(zé)任。
據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十二條第五項、第一百零七條、第一百三十五條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條、《中華人民共和國城某房地產(chǎn)管理法》第六十條之規(guī)定，作出如下判決：一、限曹某于本判決生效之日起的九十日內(nèi)，為劉某辦理永興縣X鎮(zhèn)環(huán)城某X棟X室房屋的過戶登記手續(xù)并向劉某交付土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證；交付因過戶登記所產(chǎn)生的稅費由雙方按照國家法律規(guī)定各自承擔。二、限曹某于本判決生效之日起的九十日內(nèi)返還劉某房屋差額面積購房款6902.61元。三、駁回劉某要求李某承擔責(zé)任的訴訟請求。案件受理費290元，減半收取145元，由曹某承擔。
原審法院判決后，曹某不服，向本院提起上訴稱：（1）原審法院認定雙方簽訂的《房屋銷售合同》有效，極其錯誤。第一、上訴人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書就與被上訴人簽訂合同，違反了《城某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，應(yīng)當認定無效。第二、本案所涉房屋為共同共有房屋，簽訂合同時未經(jīng)其他共有人書面同意，應(yīng)認定無效。（2）本案所涉并非商品房買賣，而是城某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，原審法院依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，判決上訴人雙倍返還購房款6902.61元，屬適用法律錯誤。（3）原審判決認定上訴人與被上訴人對房屋辦證費用的承擔約定不明確是對客觀事實的否定和對被上訴人的偏袒。侵害了上訴人的利益。（4）本案應(yīng)按無效合同處理，將房屋判決由上訴人所有，由上訴人返還被上訴人已交房款109,808元。故請求二審法院撤銷原審判決，確認雙方簽訂的《房屋銷售合同》無效，返還被上訴人購房款。
被上訴人劉某答辯稱：（1）關(guān)于合同效力，雙方簽訂的合同為可撤銷合同，但本案撤銷期限已超過。（2）原審法院認定合同有效是正確的，判決查明的涉案標的物所有權(quán)沒有瑕疵。（3）被答辯人在一審確認合同有效，在二審主張合同無效，喪失了基本的誠信。（4）被答辯人上訴所稱并非事實，曹某與李某合伙開發(fā)房地產(chǎn)已有很長時間，且建立了售樓部推銷房屋，答辯人認為該行為屬房產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)。（5）雙方簽訂合同時，并未共同丈量房屋面積，一審時被答辯人對答辯人提出的房屋面積無異議。故請求二審維持原審判決。
二審審理查明，原審法院在訴訟期間調(diào)取永興縣房地產(chǎn)稅費一體化征收標準一覽表，該表中對二手房（存量房）國有土地使用證、房屋所有權(quán)證辦證環(huán)節(jié)應(yīng)收取契稅、營某、城某、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅。商品房（增量房）國有土地使用證、房屋所有權(quán)證辦證環(huán)節(jié)應(yīng)收取營某、城某、教育費附加、印花稅、土地增值稅、個人所得稅、土地證書工本費、利用測繪成果、城某資料費、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費、工量測量費、房屋所有權(quán)登記費、白蟻預(yù)防費、房屋分戶測量費、測量成果利用費、住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、非住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、維修基金。本院二審查明的其他事實與一審查明的事實一致。
本院認為，本案雙方當事人爭議的焦點為：一、上訴人曹某與被上訴人劉某簽訂的《房屋銷售合同》的效力問題；二、本案所涉的房屋銷售合同的性質(zhì)問題即本案是商品房買賣合同還是城某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以及上訴人曹某是否應(yīng)該雙倍返還被上訴人劉某購房款6902.61元的問題；三、關(guān)于由上訴人曹某為被上訴人劉某代辦房產(chǎn)證及其他證件的費用的認定問題。
焦點一：上訴人曹某與被上訴人劉某簽訂的《房屋銷售合同》的效力問題。
本案所涉房屋屬于上訴人曹某與案外人李某菲等人合伙建設(shè)，并于2010年12月29日向房產(chǎn)部門辦理了共同共有的房產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。2007年12月8日，上訴人曹某與被上訴人劉某簽訂本案所涉的《房屋銷售合同》，上訴人曹某在尚未取得該房屋所有權(quán)證的情況下將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給被上訴人劉某，其行為已違反《中華人民共和國城某房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，屬于無權(quán)處分。但是，在一審訴訟過程中，曹某已于2011年9月27日、2011年9月30日分別辦理了永興縣X鎮(zhèn)環(huán)城某X棟X室國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)屬登記，取得本案所涉房屋的權(quán)屬登記證書，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”，該房屋為上訴人曹某所有，而不再為與案外人等12人共同共有，上訴人曹某享有該房屋的處分權(quán)，故上訴人曹某與被上訴人劉某簽訂的《房屋銷售合同》應(yīng)作有效處理，且被上訴人劉某與上訴人曹某簽訂合同后，曹某已實際交付房屋，劉某對該房屋進行了裝修并入住，至今已將近四年，故對曹某要求返還該房屋，本院不予支持。
焦點二：本案所涉的房屋銷售合同的性質(zhì)問題即本案是商品房買賣合同還是城某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以及上訴人曹某是否應(yīng)該雙倍返還被上訴人劉某購房款6902.61元的問題。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房買賣合同的出賣人與購房者之間的購房糾紛。依據(jù)《城某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營某理條例》第二條的明確定義，在城某X區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為的主體必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備相關(guān)的設(shè)立條件，并在工商行政管理部門進行設(shè)立登記，依法取得營某執(zhí)照。本案中上訴人曹某與案外人李某菲等12人不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，也沒有取得商品房預(yù)售許可證，其在永興縣環(huán)城某編號為x-1#土地上新建私人住宅行為系合伙建設(shè)私有房屋的行為，并不屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。上訴人曹某將本案所涉房屋出售給被上訴人劉某的行為不屬于商品房銷售，雙方簽訂的《房屋銷售合同》的性質(zhì)為城某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。因此，本案不應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定。故對上訴人曹某認為本案為城某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛的上訴理由，本院予以支持。本案所涉《房屋銷售合同》記載的房屋面積為128.5平方米，房產(chǎn)證上記載的面積為122.55平方米，實際相差了5.95平方米。該5.95平方米的面積誤差應(yīng)按照原價即每平方米價格585元返還給被上訴人，即為5.95×858=5105.10元。
焦點三：關(guān)于由上訴人曹某為被上訴人劉某代辦房產(chǎn)證及其他證件的費用的認定問題。曹某與劉某在簽訂的《房屋銷售合同》第三條約定“甲方（即上訴人）為乙方（即被上訴人）統(tǒng)一代辦房產(chǎn)證及其他證件，費用由乙方負擔”。根據(jù)永興縣辦理房地產(chǎn)稅費一體征收標準之規(guī)定，本案中雙方合同約定的辦理房產(chǎn)證及其他證件所需費用，應(yīng)當包括：（一）辦理房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、契稅證過程中所需“費”即土地證工本費、土地交易服務(wù)費、房屋所有權(quán)登記費等；（二）辦理房產(chǎn)證即其他證件過程中所繳納的“稅”即契稅、合同印花稅等稅款。根據(jù)合同當事人意思自治原則，上訴人曹某代辦房產(chǎn)證及其他證件的費用和相關(guān)的稅款，應(yīng)由被上訴人劉某負擔。對于上訴人曹某的該上訴請求，本院予以支持。綜上所述，原審法院認定事實清楚，但適用法律不當，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、《中華人民共和國城某房地產(chǎn)管理法》第三十八條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條（二）項，判決如下：
一、維持湖南省永興縣人民法院（2011）永民初字第X號民事判決第三項；
二、撤銷湖南省永興縣人民法院（2011）永民初字第X號民事判決第一、二項；
三、由曹某于本判決生效后九十日內(nèi)，為劉某辦理永興縣X鎮(zhèn)環(huán)城某X棟X室的過戶登記手續(xù)，并向劉某交付土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證；因過戶登記所產(chǎn)生的稅費由劉某承擔；
四、由曹某于本判決生效后九十日內(nèi)返還劉某房屋差額面積款5105.10元；
五、駁回劉某的其他訴訟請求。
如果按本判決指定的期限履行金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
一審案件受理費290元，減半收取145元；二審案件受理費80元，合計225元。由曹某負擔125元；由劉某負擔100元。
本判決為終審判決。
審判長胡桐輝
審判員許永通
審判員歐澤毅
二○一二年二月六日
代理書記員何倫康
附相關(guān)法律條文：
《中華人民共和國合同法》第五十一條無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。
《中華人民共和國城某房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；
（二）原判決適用法律錯誤的，依法改判；
（三）原判決認定事實錯誤，或者原判決認定事實不清，證據(jù)不足，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
（四）原判決違反法定程序，可能影響案件正確判決的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。
當事人對重審案件的判決、裁定，可以上訴。
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