湖南省長(zhǎng)沙市X區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
（2011）芙民初字第X號(hào)
原告何某，男,某年某月某日出生,漢族,?。裕?。
委托代理人楊某某，女，某年某月某日出生，漢族，?。裕?。
被告某房地產(chǎn)公司，?。裕?。
法定代表人雷某，董事長(zhǎng)。
委托代理人楊某某，男，某年某月某日出生，漢族，?。裕?，系該公司職員。
委托代理人王某，湖南某律師事務(wù)所律師。
原告何某因與被告某房地產(chǎn)公司發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，于2011年8月29日向本院起訴。本院受理后，依法組成由審判員孫劍璞擔(dān)任審判長(zhǎng)，人民陪審員崔文珊、鄧某陽(yáng)參加的合議庭，于2011年10月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告何某的委托代理人楊某某，被告某房地產(chǎn)公司的委托代理人王某等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告何某訴稱(chēng):何某于2005年9月28日與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由何某購(gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的銀港水晶城B區(qū)X棟X號(hào)房屋，房屋合同總價(jià)款為260731元，何某實(shí)際支付了260469元。合同第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金”。合同簽訂后，何某按合同付清了全部房款，某房地產(chǎn)公司于2006年12月向何某交付了房屋。按照雙方約定，某房地產(chǎn)公司應(yīng)于2007年12月向何某交付房屋權(quán)屬證書(shū)，但是某房地產(chǎn)公司于2009年12月才將《房屋所有權(quán)證》辦理完畢交付何某。對(duì)于合同約定的逾期辦理權(quán)屬登記手續(xù)某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向何某支付的違約金，雖經(jīng)何某多次催要，某房地產(chǎn)公司以各種理由拒絕支付。請(qǐng)求判決：某房地產(chǎn)公司向何某支付產(chǎn)權(quán)登記違約金2604.69元。
被告某房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)：小區(qū)產(chǎn)權(quán)證延期辦理并不是某房地產(chǎn)公司的過(guò)錯(cuò)。根據(jù)2005年至2006年某房地產(chǎn)公司與長(zhǎng)沙市非稅收入管理局、長(zhǎng)沙市X區(qū)財(cái)政局達(dá)成的協(xié)某，某房地產(chǎn)公司投入市X路、凌某、公園路X路資金將直接沖抵某房地產(chǎn)公司應(yīng)繳的小區(qū)報(bào)建費(fèi)用。某房地產(chǎn)公司如約建設(shè)了市X路，但是政府相關(guān)部門(mén)卻未及時(shí)沖抵小區(qū)報(bào)建費(fèi)用，2009年底至2010年初才辦理完畢相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致某房地產(chǎn)公司無(wú)法提交產(chǎn)權(quán)備案登記資料，最終致使小區(qū)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證辦理延期。因此某房地產(chǎn)公司在小區(qū)產(chǎn)權(quán)證辦理事宜上不存在故意違約，而是因?yàn)檎嚓P(guān)部門(mén)未能及時(shí)辦理小區(qū)報(bào)建費(fèi)用沖抵造成的，屬于政府因素，某房地產(chǎn)公司不應(yīng)對(duì)政府行為向小區(qū)業(yè)主賠償。產(chǎn)權(quán)證的辦理并不影響業(yè)主的權(quán)益，特別是對(duì)于按揭業(yè)主，業(yè)主的房屋抵押備案手續(xù)已經(jīng)在房地局辦理完畢，房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后是交予銀行保管的，直至按揭償還完畢后才還給業(yè)主。因此，產(chǎn)權(quán)證是否辦理完畢并不影響按揭業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主沒(méi)有任何某際損失。因此，某房地產(chǎn)公司請(qǐng)求法院能夠根據(jù)實(shí)際情況調(diào)減違約金比例。
經(jīng)審理查明：2005年9月28日，何某（買(mǎi)受人）與某房地產(chǎn)公司（出賣(mài)人）簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)某，合同主要約定：由何某購(gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的銀港水晶城B區(qū)X棟X號(hào)房屋；房屋總價(jià)款260731元；某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2006年8月30日前將房屋交付何某使用；某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后300日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因某房地產(chǎn)公司的責(zé)任，何某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，何某不退房，某房地產(chǎn)公司按已付房?jī)r(jià)款的1%支付違約金，商品房交付使用后365天出賣(mài)人將房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)辦理完畢。2007年5月23日，某房地產(chǎn)公司向何某出具《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，收到銀港水晶城BX棟X號(hào)房款260469元。某房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)銀港水晶城項(xiàng)目時(shí)與政府有關(guān)部門(mén)就該小區(qū)報(bào)建費(fèi)用的充抵使用達(dá)成了一致協(xié)某，但政府有關(guān)部門(mén)直到2009年年底至2010年年初才沖抵完小區(qū)的報(bào)建費(fèi)用，因此，某房地產(chǎn)公司直至2009年年底至2010年年初才將小區(qū)各棟房屋辦理權(quán)屬登記需要由其提交的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。2009年12月23日，長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局為何某購(gòu)買(mǎi)的銀港水晶城BX棟X號(hào)房登記發(fā)放了《房屋所有權(quán)證》，登記該房為何某單獨(dú)所有。
上述事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)某、購(gòu)房發(fā)票、房屋所有權(quán)證、協(xié)某、小區(qū)房屋棟證備案登記情況表等證據(jù)證實(shí)，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為：何某與某房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思的表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)何某與某房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條的約定，某房地產(chǎn)公司應(yīng)在2006年8月30日前將何某所購(gòu)買(mǎi)的房屋交付，同時(shí)根據(jù)該合同第十五條，某房地產(chǎn)公司應(yīng)在房屋交付使用后300日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由某房地產(chǎn)公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，也就是某房地產(chǎn)公司應(yīng)在2007年7月1日之前將辦理權(quán)屬登記需由某房地產(chǎn)公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，某房地產(chǎn)公司未能在2007年1月1日之前將應(yīng)由其提供的資料上報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，違反了合同約定，存在違約行為。某房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)與何某所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，按何某已付房?jī)r(jià)款260469元的1%的標(biāo)準(zhǔn)向何某支付違約金2604.69元。何某的訴訟請(qǐng)求理由成立，本院予以支持。某房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)延期備案主要是政府相關(guān)部門(mén)報(bào)建費(fèi)用沖抵延遲造成，某房地產(chǎn)公司并無(wú)主觀惡意，此事也未給小區(qū)業(yè)主造成任何某濟(jì)損失，某房地產(chǎn)公司不應(yīng)對(duì)政府的行為向小區(qū)業(yè)主賠償，并請(qǐng)求根據(jù)實(shí)際情況調(diào)減違約金比例。因某房地產(chǎn)公司與政府有關(guān)部門(mén)就銀港水晶城小區(qū)報(bào)建費(fèi)用沖抵達(dá)成的協(xié)某對(duì)第三方不具有約束力，某房地產(chǎn)公司以此為由不向業(yè)主承擔(dān)產(chǎn)權(quán)登記違約金沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予采信。某房地產(chǎn)公司以其延期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)無(wú)主觀惡意，且未給何某造成實(shí)際損失為由要求調(diào)減違約金比例，無(wú)事實(shí)根據(jù)與法律依據(jù)，本院不予采信。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
某房地產(chǎn)公司在本判決生效之日起五日內(nèi)向何某支付產(chǎn)權(quán)登記違約金2604.69元，逾期依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)50元，由某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，通過(guò)本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院。
審判長(zhǎng)孫劍璞
人民陪審員崔文珊
人民陪審員鄧某陽(yáng)
二○一二年一月十二日
書(shū)記員王洋
附本案適用法律條文
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
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