案例
　　A 交易促成應(yīng)當(dāng)付中介費(fèi)
　　2007年8月一天，周女士與房產(chǎn)中介公司簽訂了“物業(yè)購(gòu)買委托書(shū)”后，由房產(chǎn)中介公司帶領(lǐng)周女士驗(yàn)看了位于本市廣中路的一處房屋。經(jīng)多次洽談，次日房產(chǎn)中介公司與周女士簽訂了“房地產(chǎn)居間合同”，約定了房?jī)r(jià)及付款方式，成交價(jià)為100余萬(wàn)元。嗣后，房產(chǎn)中介公司、周女士、出售方朱先生，三方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并至交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，因各種原因，當(dāng)日未完成過(guò)戶手續(xù)。后其解除了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，房產(chǎn)中介將出售方產(chǎn)權(quán)證退還給朱先生。
　　事后，房產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)周女士與朱先生繞開(kāi)其私下辦理了訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。房產(chǎn)中介公司認(rèn)為周女士的行為嚴(yán)重?fù)p害了其權(quán)益，故訴至法院，要求周女士支付中介費(fèi)1萬(wàn)余元。
　　案件審理中，原告房產(chǎn)中介公司稱，被告周女士與其簽訂了“物業(yè)購(gòu)買委托書(shū)”，約定：被告周女士委托其就購(gòu)買本市廣中路上一房屋提供中介咨詢服務(wù)。雙方還同意在2007年8月31日前辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，2007年7月30日之前辦理房屋移交手續(xù)，任何一方逾期視為違約，違約方必須承擔(dān)賠償責(zé)任。合同還約定在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)被告周女士向原告房產(chǎn)中介公司支付房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)1％的中介咨詢費(fèi)及200元續(xù)代辦費(fèi)（貸款服務(wù)費(fèi)另付）。如在六個(gè)月之內(nèi)不通過(guò)原告房產(chǎn)中介公司而自行成交，視為居間人促成了合同，買賣雙方應(yīng)各以房?jī)r(jià)總額的1％向原告支付服務(wù)費(fèi)用。此外，傭金確認(rèn)書(shū)中還約定了被告朱先生委托原告購(gòu)買的訴爭(zhēng)房屋，經(jīng)原告介紹已與出售方簽訂居間合同《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，被告朱先生承諾將于交易時(shí)，支付原告中介服務(wù)費(fèi)（按房屋成交價(jià)1％）計(jì)1萬(wàn)余元。如逾期支付，則需另承擔(dān)每天萬(wàn)分之三的滯納金，直至付清為止。在契稅方面，其承認(rèn)在工作上確有瑕疵，故要求周女士支付中介費(fèi)1萬(wàn)元。
　　被告周女士稱，在與出售方朱先生簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》后，交易時(shí)，其得知原告房產(chǎn)中介公司介紹的稅收的情節(jié)系虛假，事實(shí)上契稅是3％而非1.5％。為此，其與房產(chǎn)中介公司發(fā)生爭(zhēng)議。其與房產(chǎn)中介公司、朱先生約定解除全部合同，不再進(jìn)行交易。且原告房產(chǎn)公司表示不要求其支付中介費(fèi)。一審判決，被告周女士應(yīng)支付原告房產(chǎn)中介公司中介費(fèi)1萬(wàn)元。
　　評(píng)點(diǎn)
　　法院認(rèn)為，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。本案中，被告周女士作為涉案房屋買受方，在原告房產(chǎn)中介公司的居間介紹下與出售方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，雖因原告房產(chǎn)中介公司在居間服務(wù)時(shí)，將被告周女士應(yīng)承擔(dān)的契稅3％說(shuō)成1.5％，引起被告周女士與出售方朱先生的不滿，致使雙方解除了買賣合同，原告房產(chǎn)中介公司對(duì)此也無(wú)異議。但在解除買賣合同的當(dāng)日，被告周女士與訴爭(zhēng)房屋出售方又重新簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定的房?jī)r(jià)仍為143萬(wàn)元，在交易過(guò)程中，被告周女士支付的契稅仍為3％，故被告周女士以原告房產(chǎn)中介公司的過(guò)錯(cuò)為由，拒絕承擔(dān)居間報(bào)酬，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，故法院不予支持。原告房產(chǎn)中介公司自感在居間服務(wù)過(guò)程中存在的瑕疵，故要求被告周女士支付中介費(fèi)為1萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)悖。
　　B 未促成交易不得索取報(bào)酬
　　陳先生一直希望擁有一套舒適的住房。2007年6月的一天，他終于看中了一套房屋。經(jīng)多方交談、聯(lián)系，與一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、陳先生及屋主萬(wàn)女士簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，大家約定：陳先生委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間購(gòu)買萬(wàn)女士所有的16號(hào)601室房屋，陳先生為表示購(gòu)買誠(chéng)意，自愿向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬(wàn)元，由該公司轉(zhuǎn)付給萬(wàn)女士。合同還約定協(xié)議簽訂后，如陳先生、萬(wàn)女士未能履行本協(xié)議，導(dǎo)致雙方的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同無(wú)法簽訂的，違約方或合意解除協(xié)議方應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付違約金，數(shù)額為本次交易中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)收另兩方總傭金之和，計(jì)人民幣24200元。
　　協(xié)議簽訂后，陳先生向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付意向金2萬(wàn)元。嗣后，陳先生在看房過(guò)程中，聞到所欲購(gòu)買房屋內(nèi)有異味，即向萬(wàn)女士提出疑問(wèn)，萬(wàn)女士表示該異味可能來(lái)自于周邊化工廠，陳先生表示不愿購(gòu)買16號(hào)601室房屋。為此，陳先生與萬(wàn)女士經(jīng)協(xié)商，不履行房屋買賣事宜，陳先生自愿補(bǔ)償萬(wàn)女士二個(gè)月租金6千元。萬(wàn)女士遂將由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司轉(zhuǎn)交的陳先生支付的意向金2萬(wàn)元返還給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
　　陳先生遂要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬(wàn)元，因未果，訴至法院要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還意向金2萬(wàn)元。該案法院作出判決：由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還陳先生2萬(wàn)元。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司認(rèn)為，陳先生擅自解除居間合同，不再購(gòu)買16號(hào)601室房屋，而該行為又得到萬(wàn)女士的認(rèn)可，陳先生、萬(wàn)女士的行為損害了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的利益，故要求陳先生、萬(wàn)女士按《房地產(chǎn)居間合同》第十條的約定向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付24200元的違約金。
　　法院一審判決，原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告陳先生、萬(wàn)女士支付違約金24200元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　評(píng)點(diǎn)
　　法院認(rèn)為，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。被告陳先生委托原告購(gòu)買被告萬(wàn)女士所有的上海市某路16號(hào)601室房屋，所簽訂的居間合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。被告陳先生主張?jiān)孢`反規(guī)定，由沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的人員簽訂合同的行為，應(yīng)由有關(guān)行政部門處理，但并不影響合同效力，故被告陳先生主張?jiān)嬖诤贤虾灻慕?jīng)紀(jì)人沒(méi)有經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，違反有關(guān)法律規(guī)定，系無(wú)效合同，理由不足，法院不予采信。
　　被告陳先生與被告萬(wàn)女士在簽訂居間合同后，對(duì)于系爭(zhēng)房屋被告陳先生與被告萬(wàn)女士均確認(rèn)存有異議，雙方就被告陳先生不購(gòu)買房屋事宜所達(dá)成的一致，于法無(wú)悖。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》是格式合同，其中第十條的內(nèi)容，是原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在未與委托人反復(fù)協(xié)商的前提下而預(yù)先擬訂的，可認(rèn)定該條款系格式條款。該格式條款剝奪了房屋買賣雙方進(jìn)一步協(xié)商的權(quán)利，意味著房屋買賣必須成交，否則委托人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付本次交易中被告應(yīng)收另兩方總傭金之和計(jì)人民幣24200的違約金。原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司通過(guò)該條款使自己處于無(wú)論居間行為成功與否均可獲得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，與民事合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平原則確定各方權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)定相悖，不受法律保護(hù)。故原告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告支付違約金的請(qǐng)求，依法不予支持。
　　提醒
　　買賣二手房切勿“急吼吼”
　　購(gòu)房對(duì)于大多數(shù)老百姓來(lái)講，是件很重要的事。所謂先安居后樂(lè)業(yè)，老百姓能夠買一套稱心如意的住房也是美事一樁。那么，如何避免購(gòu)房過(guò)程中的不必要麻煩呢？
　　首先，要選好、選準(zhǔn)適合自己的房屋，避免悔約糾紛的發(fā)生。在購(gòu)買二手房時(shí)，要保持一顆平常心，切勿“急吼吼”。在簽約或下定金之前，一定要盡可能多地了解住房周邊的環(huán)境情況（學(xué)校、醫(yī)院、超市等），房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、有無(wú)抵押（可到房產(chǎn)交易中心查詢）等情況。
　　簽約主體要合格，共有房產(chǎn)要取得共有人的書(shū)面同意。出賣方應(yīng)為房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人。如果是共有的房產(chǎn)，合同上不僅要將共有人均列為出賣方，而且要有房屋共有人的親自簽名。如果房屋共有人委托其他人辦理，則應(yīng)有經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)。在操作過(guò)程中，要防止合同因未經(jīng)共有人同意出賣而無(wú)效。對(duì)于夫妻雙方共有的房產(chǎn)，雖然房產(chǎn)證上只列了夫或妻一方的名字，但在出賣時(shí)一般也應(yīng)征得另一方的書(shū)面同意。
　　其次，要仔細(xì)閱讀，認(rèn)真審視條文內(nèi)容。二手房轉(zhuǎn)讓合同一般為中介公司的格式合同，盡管每家公司的條文內(nèi)容不盡相同，但都傾向于保護(hù)中介公司的自身利益。因此，對(duì)合同條文一定要仔細(xì)閱讀、認(rèn)真審查，不懂的條文內(nèi)容要提出來(lái)，意思隱晦、表述不清的要另附條文作出相應(yīng)解釋。如果覺(jué)得自己判斷能力有限，可聘請(qǐng)專業(yè)人士為自己把關(guān)。
　　合同中應(yīng)約定房屋過(guò)戶的價(jià)格，并要特別注明如房屋中介公司隱瞞事實(shí)吃差價(jià)而導(dǎo)致交易不能進(jìn)行，中介公司應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償定金和賠償其他損失的責(zé)任。需要注意的是，在房屋合同沒(méi)有成交前，中介公司無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)用，當(dāng)然中介公司可以收取交通費(fèi)、復(fù)印費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。明確房?jī)r(jià)款總額和付款方式。明確履行的先后順序；交房方式和日期；明確中介公司的責(zé)任；防止中介公司吃“差價(jià)”。
　　此外，注意區(qū)分“定金”與“訂金”，確保購(gòu)房定金的安全。“定金”具有定約性質(zhì)和擔(dān)保作用，其與“訂金”和“預(yù)付款”具有不同的性質(zhì)。如果沒(méi)有合同明確約定，“訂金”或“預(yù)付款”則不具有雙倍返還功能。而“定金”卻不同，收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金。