房屋買賣（二手）

發(fā)布日期：2011-02-15 作者：孫新律師

案件類別：房屋買賣合同
原告：孫某，住通州區(qū)……
委托代理人：趙律師
被告：李某，住朝陽區(qū)……
委托代理人：劉金明，北京市君茂律師事務(wù)所律師
簡要案情：
     孫某于2010年4月11日從李某手購買住房一套，雙方簽訂買賣合同，孫某支付定金兩萬，孫某以銀行貸款方式付款，付清后辦理房產(chǎn)證。4月17日國務(wù)院“新國十條”規(guī)定，對個(gè)人購買第三套住房可暫停住房貸款，為此孫某找賣方李某協(xié)商要求退房，遭拒后起訴李某（被告），以自己購買的是第三套住房（孫某2010年4月購買兩套住房），不能從銀行得到貸款為由，要求解除合同返還定金。
爭議焦點(diǎn)：
     情事變更，不可抗力，合同解除，定金返還。
原告代理人認(rèn)為：
     國務(wù)院房貸新政的岀臺(tái)，通常人無法預(yù)見，又不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)屬于情事變更?，F(xiàn)不能從銀行得到貸款，合同無法履行，依法應(yīng)解除合同，返還定金。
被告代理人認(rèn)為：
     房地產(chǎn)價(jià)格上漲多年，房地產(chǎn)泡沫逐年累積，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)越來越大，房地產(chǎn)調(diào)控勢在必行。中央對房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲早已引起重視，溫家寶總理多次在不同場合指出要遏制高房價(jià)，打擊投機(jī)性購房。
     09年年底，政府陸續(xù)出臺(tái)房屋調(diào)控措施。
    09年12月9日國務(wù)院規(guī)定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；
    12月14日國務(wù)院四措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲；
     12月17日五部委新政打擊囤積炒地，拿地首付不低于50℅，
    此后至今又陸續(xù)出臺(tái)許多遏制高房價(jià)的措施。其中2010年4月11日，“新國十條”出爐。
故而：調(diào)控新政岀臺(tái)是陸陸續(xù)續(xù)的，不是不可預(yù)見的。調(diào)控新政引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)屬于泡沫釋放，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。合同成立后岀臺(tái)調(diào)控新政不屬于情事變更、不可抗力。合同應(yīng)當(dāng)履行。
案件解讀：
     本案表面上是法律問題，實(shí)際上是政策問題。不管是審理本案的法官，還是代理本案的律師，既要按照法律規(guī)定分析案情，又要吃透中央政策精神。本案支持合同繼續(xù)履行符合中央政策精神。
訴訟策略：
     代理此案，是對代理律師政治敏感，政策水平的一次考評(píng)。從某種程度上講，此案是政策定案。代理律師應(yīng)高屋建瓴，高瞻遠(yuǎn)矚，重點(diǎn)從出臺(tái)的房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場的種種怪相入手，分析房價(jià)上漲的原因，結(jié)合本案具體案情，舉一反三。
代理詞：
     本代理詞從法律、合同條款、政策、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀等角度進(jìn)行分析，因內(nèi)容較多和節(jié)省您的時(shí)間，僅從政策、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀節(jié)錄代理詞部分內(nèi)容。
……
     三、原告購買住房是投資行為，本身存在和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
原告購買的爭議住房，按原告講是第三套住房，姑且本代理人先這么說。原告購買的這套住房，是純粹的投資行為，與其購買第一套住房是不同的，第一套是鋼性需求，是為了居住，以保證最基本的生存需要，性質(zhì)上屬于民生范疇。第二套屬于改善性購房。而購買第三套住房則屬于投資行為，是為了賺取利潤，具有商業(yè)性質(zhì)。原告上次庭審時(shí)提到買第三套留給其父母住，本代理人認(rèn)為不盡然，一是你父母有自己的住房，二是你已經(jīng)有兩套住房，還不夠包括你父母在內(nèi)的你們這個(gè)大家庭居住嗎？三是你給你父母買房你就堅(jiān)持買下去，干嘛現(xiàn)在又想退掉，四是你給你父母買住房，為什么不以你父母的名義訂立買賣合同？種種跡象表明，原告顯然沒有在購房理由上實(shí)事求是。原告購買第三套性質(zhì)屬于投資，是市場化運(yùn)作的商業(yè)行為，是為了賺取利潤。但很遺憾，原告沒有準(zhǔn)確把握中央和地方房地產(chǎn)新政出臺(tái)的節(jié)奏，盡管中央從2009年就開始陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控房價(jià)的政策了?，F(xiàn)在房市面臨下跌的風(fēng)險(xiǎn)，前期購房者可能面臨損失，這是房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)在釋放，是調(diào)控新政在發(fā)揮積極作用，對此，投資者應(yīng)當(dāng)理性面對和接受。如果包括原告在內(nèi)的這些投資者認(rèn)為自己購買的住房牢套了，價(jià)買高了，可能貶值了，就悔約、退房，房地產(chǎn)市場正常的交易的秩序何以維系？！
     2009年7月9日最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見第7條規(guī)定，“妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩(wěn)定房屋交易市場。要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，共同維護(hù)誠信的市場交易秩序”
     1993年6月22日全國民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要第二項(xiàng)、關(guān)于審理房地產(chǎn)案件的幾個(gè)問題中規(guī)定，“審理房地產(chǎn)案件遵循……有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的原則，凡是有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的民事行為，應(yīng)予以保護(hù)”，“只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”，“對于雙方當(dāng)事人根據(jù)房地產(chǎn)市場價(jià)格議定的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，一方因市場價(jià)格變動(dòng)而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持?！?/span>
     據(jù)此，我們有理由認(rèn)為，原告的投資行為應(yīng)當(dāng)交給市場去處理，漲跌賠賺由市場來評(píng)價(jià)，遵循市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則。原告要求解除合同不符合市場定律，
也沒有道理，更沒有法律依據(jù)。解除雙方的合同不利于維護(hù)誠信的市場交易秩序，原告請求不該得到支持，原告應(yīng)誠實(shí)守信繼續(xù)履行合同。
     四、原告有投資炒房的嫌疑，投機(jī)炒房與政策相悖
     上次庭審原告遞交了兩套房屋所有權(quán)證，據(jù)此可判斷原告在2010年4月份購買了兩套住房，其一是其于2010年初購買4月20日領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證的住房，其二是本案原、被告雙方于2010年4月11日訂立房屋買賣合同，原告從被告名下購買的住房（這是第三套），而且這兩套全是以按揭貸款方式支付房款，因此，代理人認(rèn)為原告有投資炒房的嫌疑。盡管因客觀條件的限制，我們暫不能從有關(guān)政府部門獲取原告的房屋買賣交易記錄，貸款次數(shù)等相關(guān)證據(jù)，但根據(jù)當(dāng)時(shí)全民炒房的實(shí)際情況，結(jié)合原告在2010年4月貸款購買兩套住房的事實(shí)，不能排除原告在此前的幾年間，多次從北京市各個(gè)地塊兒通過銀行貸款購買多處房產(chǎn)然后再高價(jià)賣出，從中賺取暴利的行為，這就是炒房。
     從2002年溫州人開始做炒房的第一單生意開始，短短幾年時(shí)間炒房大軍，似燎原之火迅速燃便全國。有組團(tuán)炒房，有個(gè)體炒房，有異地炒房，有本市炒房。無論那一種形式都離不開共同的手法，就是利用銀行貸款炒房。房款首付越少，貸款數(shù)額越多，貸款利率越低，其贏利的杠桿效應(yīng)越大，賺取的利潤越高；反之首付越多，利潤越低。如果銀行不能提供貸款，其購房人需自己支付全額房款，則炒房人不能再用銀行貸款炒房，也就不能利用付（首付）貸（貸款）杠桿的放大效用賺取暴利，很自然這些人首選的避險(xiǎn)方法就是-----協(xié)商退房，協(xié)商不成則起訴退房。
     日益高漲的房價(jià)已經(jīng)危及到了中國經(jīng)濟(jì)的安全，高房價(jià)的形成有多種因素，但炒房對于推高房價(jià)起到了支撐和助長作用，是高房價(jià)屢屢打壓不下甚至越打越長的重要原因之一。此次中央和地方陸續(xù)出臺(tái)房貸新政，限制或禁止那些炒房客從銀行拿到貸款，目標(biāo)直指打擊利用銀行貸款投機(jī)炒房行為，解決炒房問題可謂切中要害，一針見血。房貸新政包括兩個(gè)方面的內(nèi)涵，一是房貸新政出臺(tái)后，就購買二、三套及以上住房貸款規(guī)定不同情形和條件，二是讓那些已經(jīng)投資或者投機(jī)購買第三套及以上住房的炒房人承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。本代理人認(rèn)為，只有讓這些人承擔(dān)了此類風(fēng)險(xiǎn)，投資炒房人才不敢再有類似的投機(jī)行為，如此一來有利于逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，國務(wù)院遏制高房價(jià)、打擊投機(jī)性購房的房貸精神也才能真正落到實(shí)處。
     綜上，我們相信法庭能透過現(xiàn)象看本質(zhì)，準(zhǔn)確把握案件背后隱藏的唯利是圖，投機(jī)鉆營。我們更相信法庭堅(jiān)決貫徹，準(zhǔn)確把握國務(wù)院房貸新政精神，從大局出發(fā)，肯定現(xiàn)有的合法的房屋買賣合同的效力，支持合法的房屋買賣合同的履行，保護(hù)房地產(chǎn)交易安全，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序穩(wěn)定。因此我們要求法庭依法駁回原告的訴訟請求，判令原告交納的定金適用定金罰則歸被告所有。

此致
   北京市朝陽區(qū)人民法院
                                                                                                          代理人：劉金明
                                                                                                           2010年6月日

(出于保密，對姓名或名稱作出處理，請勿對號(hào)入座)
（未經(jīng)允許，不得轉(zhuǎn)載，劉律師電話1511 000 4480）

沒找到您需要的？您可以發(fā)布法律咨詢，我們的律師隨時(shí)在線為您服務(wù)