商品房買賣合同知識問答

發(fā)布日期：2012-11-11 作者：徐濤律師

1、因開發(fā)公司未取得綜合驗(yàn)收合格證致使買受人無法取得產(chǎn)權(quán)證的，開發(fā)公司是否需要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任？
答：開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十八條的規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。因此，通過綜合驗(yàn)收是開發(fā)公司在交房前應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)，若開發(fā)公司未取得綜合驗(yàn)收合格證，買受人因此無法取得產(chǎn)權(quán)證，責(zé)任完全在開發(fā)商。買受人可以根據(jù)合同約定主張權(quán)利，合同沒有特別約定的，則根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第十八條、第十九條的規(guī)定處理。

2、某樓盤本應(yīng)在2003年5月交付，但因房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，多位買受人拒絕拿鑰匙，請問這種情況下開發(fā)公司是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？（此樓盤結(jié)構(gòu)變化后開發(fā)公司未通知買受人，且結(jié)構(gòu)變化后對景觀破壞較大）
答：開發(fā)公司應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。買受人有以下兩種選擇：（1）有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在收到退房通知書之日起一定期限內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并向買受人賠償經(jīng)濟(jì)損失（包括可得利益損失）。（2）不退房的，開發(fā)商應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任（買受人所購商品房面積發(fā)生變化的，按照最高院的司法解釋關(guān)于面積變化的規(guī)定執(zhí)行或按照合同約定執(zhí)行，其他變化可以約定一定比率或一定數(shù)額的違約金）。

3、商品房買賣合同中約定的交付日期為5月1日，綜合驗(yàn)收在5月10日評審會議表決通過，證書中的日期為5月20日，開發(fā)商在5月15日交付。問，可否認(rèn)為5月10日是綜合驗(yàn)收通過日期？違約金可否支付到實(shí)際交付時間即5月15日為止？
答：綜合驗(yàn)收通過日期為5月20日，以證書上的日期為準(zhǔn)。違約金可以計(jì)算到5月15日實(shí)際交付日為止。

4、購房已付款是否包括銀行按揭款？雙倍賠償以那個款項(xiàng)為依據(jù)？

答：購房已付款包括銀行按揭款。購房已付款是指買受人向開發(fā)商已支付的款項(xiàng)，按揭款雖是銀行付向開發(fā)商，但也算是受買受人委托付給銀行，也算是已付款。雙倍賠償是指已付購房款的兩倍賠償。

5、開發(fā)商在2001年10月與客戶簽訂了營業(yè)房合同，約定交付期為2003年8月31日。現(xiàn)國家測繪標(biāo)準(zhǔn)變動，2003年5月1日起執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)測繪，致使測繪面積小于約定面積3％之外，是否需雙倍賠償？（按當(dāng)時簽訂合同時國際測繪標(biāo)準(zhǔn)測量，合同面積誤差在±3％之內(nèi)）

   答：小于3％以外面積的需要雙倍賠償。測繪面積將報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后作為產(chǎn)權(quán)登記面積，用于房屋的權(quán)屬登記。買受人拿到的房屋的產(chǎn)權(quán)證上的面積是根據(jù)現(xiàn)有的國家測繪標(biāo)準(zhǔn)測量出來的面積。且合同上也未約定原面積是按照那個國家測繪標(biāo)準(zhǔn)測出的，開發(fā)商不能以測繪標(biāo)準(zhǔn)變化了對抗面積的短少。買受人只要依據(jù)現(xiàn)在的房屋面積比約定的面積少3％以外的，都可以要求開發(fā)商雙倍賠償。

6 、開發(fā)商在廣告、樓書中有關(guān)于“綠地率、樓間距、容積率”等方面的承諾。消費(fèi)者在簽訂合同時要求在合同上加上關(guān)于此方面的條款，是否該在合同中寫明。若開發(fā)商不寫，是否屬違約，需雙倍返還定金？
答：買受人要求將關(guān)于“綠地率、樓間距、容積率”寫入合同，開發(fā)商不得拒絕。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十五條的規(guī)定，開發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。若開發(fā)商拒絕，導(dǎo)致商品房買賣合同未簽訂，則屬于開發(fā)商的過錯，適用定金罰則。開發(fā)商需雙倍返還定金。

7、購買商品房支付那些稅費(fèi)是合理的？

答：主要是兩種稅：契稅和印花稅。費(fèi)用主要是買賣手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)和工本費(fèi)。除此之外，還有公共維修基金、物業(yè)管理費(fèi)等。



8、原合同約定在2002年12月交付，但在2003年1月都沒有交付。開發(fā)商解釋是由于夏季連降大雨造成工期延誤，影響施工，屬于不可抗力。且合同中有約定，如遭遇不可抗力，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期。開發(fā)商的理由是否正確？

答：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。如地震、臺風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭等。開發(fā)商以雨季影響施工作為不可抗力的理由是不成立的。因?yàn)橄募径嘤晔羌竟?jié)特點(diǎn)，多雨季節(jié)的施工問題開發(fā)商早就應(yīng)該能夠預(yù)見，并能夠采取相應(yīng)的措施加以避免，因此開發(fā)商不能稱是不可抗力，不能因此免除自己的責(zé)任。

9、哪幾種情況下，將會導(dǎo)致商品房買賣合同無效、被解除或撤銷的？

答：導(dǎo)致合同無效、被解除或被撤銷的情形包括(其中前5項(xiàng)，購房人可要求雙倍賠償)：
　　1）.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
　　2）.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
　　3）.開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
　　4）.開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
　　5）.開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；
　　6）.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；
　　7）.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；
　　8）.因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；
　　9）.出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%；
　　10）.出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行；
　　11）.商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

10、經(jīng)濟(jì)適用房是否適用最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》？
答：不適用。經(jīng)濟(jì)適用房等房屋不能被看作商品自由買賣，因此已實(shí)施的關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋，只調(diào)整商品房買賣糾紛，不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。
目前的房屋類型主要包括，商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、單位集資房等。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房、房改房等房屋交易時要享受很多國家政策，不能被看作商品來自由買賣，因此最高院的司法解釋只適用于商品房糾紛案件。

11、商品房什么時候算是交付使用？

答：最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當(dāng)然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。

12、售樓時的廣告是否也會稱為合同的內(nèi)容？
答：《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，售樓廣告上若作了具體說明和允諾，也應(yīng)當(dāng)屬于合同內(nèi)容。

13、買受人購買的商品房測繪面積與約定面積相比，多了4平方。房屋的套內(nèi)使用面積沒有變化，但公攤面積增加了4平方。買受人覺得這樣的做法不合理，實(shí)際房屋的面積縮水了，要求退房。開發(fā)商認(rèn)為，房子的實(shí)測面積和約定面積誤差沒有超過±3％，合同中也沒有約定房屋的公攤面積不能增加，不同意退房。本案中，買受人和開發(fā)商誰對？

答：買受人與開發(fā)商簽訂合同時約定的是房屋的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積和公攤面積兩部分。實(shí)測面積和約定面積的誤差±3％也是針對建筑面積而言的，公攤面積增加，建筑面積也增加。因此，本案中的買受人不僅不能退房，還要按照約定補(bǔ)交4平方的房款。本案例也提醒了買受人在與開發(fā)商簽定合同時應(yīng)該分別約定套內(nèi)使用面積和公攤面積分別增減時的處理方法。

14、預(yù)售期房應(yīng)符合什么條件？
答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，應(yīng)符合以下條件：
1) 已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
3) 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
4) 向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

15、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定了哪幾種情形下，出賣人可能承擔(dān)不超過房款一倍的賠償責(zé)任？若出賣人出現(xiàn)其他種類的惡意或欺詐的情形時，能否比照適用這一罰則？
答：總的來說，在六種情形下存在這種可能。第一種情形是在拆遷補(bǔ)償安置房屋時，拆遷人按所有權(quán)調(diào)換形式將明確約定的特定拆遷房屋另行出賣給第三人。在商品房買賣合同中有五種情形，這五種情形分別為：（一）商品房買賣合同定立后，出賣人未告之買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（四）、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（五）、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。解釋是采取列舉的方式規(guī)定這六種情形，而且必須是在合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除的前提下，買受人或被拆遷人才請求這一賠償責(zé)任。

《解釋》這么規(guī)定是為了準(zhǔn)確有效的制裁和遏制欺詐、惡意毀約等摒棄誠實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會誠信制度的確立。若出賣人出現(xiàn)其他種類的惡意或欺詐的情形時，我認(rèn)為是不可以比照適用這一罰則。首先，消法的雙倍賠償條款并沒有被明確的認(rèn)可在商品房買賣時也適用；第二，《解釋》采用了列舉的方式規(guī)定了上述六種情形，并沒有規(guī)定其他情形下也可以適用；第三，不任意擴(kuò)大這一罰則的適用，有利于創(chuàng)造一種相對寬松的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的投資積極性，在一種雙方利益相對平衡的環(huán)境下，最大限度的使房地產(chǎn)市場得到良性的發(fā)展。

16、請問包銷人在商品房買賣合同中的訴訟地位？
答：首先應(yīng)當(dāng)明確開發(fā)商、包銷人與買受人三者之間的法律關(guān)系。開發(fā)商與買受人之間是買賣關(guān)系，享有售房主體資格的是商品房的所有人即開發(fā)商，雖然由于包銷合同的約定，具體出售商品房的行為是由包銷人與買受人實(shí)際完成的，但從合同關(guān)系上看，商品房的買賣雙方應(yīng)為開發(fā)商與買受人。包銷人與買受人之間雖然沒有直接的買賣關(guān)系，但由于買賣行為是由包銷人與開發(fā)商共同完成的，即包銷人推銷房屋、聯(lián)系買受人，進(jìn)行的是過程行為，開發(fā)商與買受人訂立買賣合同，進(jìn)行的是結(jié)果行為。所以，當(dāng)發(fā)生商品房買賣糾紛時，買受人應(yīng)當(dāng)將開發(fā)商列為第一被告，同時包銷人作為具體為民事行為的人，與案件有直接的厲害關(guān)系，因而可將包銷人作為共同被告。《解釋》規(guī)定通知包銷人參加訴訟，是將包銷人作為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，而非有獨(dú)立請求權(quán)的第三人。此時的共同訴訟屬于普通的共同訴訟而非必要的共同訴訟。《解釋》還規(guī)定了，若出賣人包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

17、房屋交付使用后出現(xiàn)出現(xiàn)什么樣的質(zhì)量問題時，或者說質(zhì)量問題嚴(yán)重到什么程度時，買受人可以要求退房？
答：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買受人可以主張解除合同和賠償損失。還有一種情況就是因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人亦可提出同樣請求。《解釋》的這種規(guī)定完全符合我國合同法的規(guī)定和精神。當(dāng)交付的標(biāo)的物完全違背了接受標(biāo)的一方訂立合同時的意愿，也就是說接受一方不能實(shí)現(xiàn)合同目的時，該方可以提出解除合同和賠償損失。

   18、在商品房預(yù)售時，登記備案是不是預(yù)售合同的生效要件?進(jìn)行預(yù)售登記對買受人來說有哪些好處？

答：是否登記備案并不影響合同的效力，商品房預(yù)售登記的效力主要在于使預(yù)購人取得如下權(quán)利：第一，優(yōu)先購買權(quán)。通過預(yù)先登記，預(yù)購人取得了優(yōu)先于其他人而購買的頂?shù)纳唐贩康臋?quán)利。第二，期待權(quán)。即通過預(yù)售登記，將使預(yù)購人取得對未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)，只要預(yù)購人履行完畢了買賣合同規(guī)定的義務(wù)并辦理了登記過戶手續(xù)，便應(yīng)當(dāng)取得房屋的所有權(quán)，這種期待權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo(hù)。



   19、《解釋》對房屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移作出了明確的規(guī)定，原則是以交付使用風(fēng)險(xiǎn)的分界點(diǎn)，但是，若是房屋的質(zhì)量問題導(dǎo)致產(chǎn)生了一般情況下不應(yīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，如發(fā)生輕微地震時正常房屋沒受損而該房屋卻因?yàn)橘|(zhì)量存在嚴(yán)重缺陷而受損了，這個時候風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)？
答：我認(rèn)為這個時候應(yīng)當(dāng)由出賣人來承擔(dān)房屋毀損的責(zé)任。地震雖然屬于不可抗力，你說的這個例子中致?lián)p房屋的原因不是地震而是質(zhì)量缺陷，而風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的適用前提是在不可歸責(zé)于當(dāng)事人之間的原因而造成了標(biāo)的的毀損，據(jù)此可以得出結(jié)論，上例毀損責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。

20、在買受人與出賣人約定違約金條款時有時還約定了罰款的條款，請問罰款適用《解釋》關(guān)于違約金的規(guī)定嗎？
答：最高人民法院[1996]2號《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實(shí)施前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第42條規(guī)定：“合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。”這個解釋雖然對適用的時間條件作了限定，但是可據(jù)此判斷出罰款的性質(zhì)屬于違約金性質(zhì)。因此，在處理涉及罰款和違約金問題是，應(yīng)當(dāng)注意側(cè)重對守約一方的損失補(bǔ)償。罰款約定過高的，也應(yīng)當(dāng)如同違約金一樣，由法院或仲裁機(jī)構(gòu)依據(jù)違約金的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

   21、開發(fā)商逾期交付房屋，買受人該如何主張自己的權(quán)利？
答：若開發(fā)商逾期交付房屋的，經(jīng)買受人催告后三個月仍不交付的，買受人可以要求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)然，買受人行使解除權(quán)也是有期限的，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。買受人不退房的，可以要求開發(fā)商賠償損失。損失賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和數(shù)額，合同有約定的從約定，沒有約定的可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

22、若商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失應(yīng)當(dāng)怎么計(jì)算？
答：買受人逾期付款的，按照未付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。

   23、合同約定違約金過高，可否要求法院減少？
答：最高院司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。解釋的規(guī)定比《合同法》的規(guī)定“當(dāng)違約金過高的，一方可以要求降低”的模糊規(guī)定更具操作性。當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。這一點(diǎn)符合《合同法》的規(guī)定。

24、因開發(fā)商原因?qū)е聵I(yè)主不能按期拿到房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？
答：最高院司法解釋規(guī)定，若因?yàn)槌鲑u人的原因?qū)е沦I受人在約定或《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于違約責(zé)任的承擔(dān)方式?jīng)]有約定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對于當(dāng)事人沒有約定辦理房屋所有權(quán)登記時間的情形，解釋直接作了如下規(guī)定：當(dāng)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；當(dāng)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。



25、“六證”指的是什么？

答：房地產(chǎn)公司進(jìn)行商品房開發(fā)，一定要符合國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。行政機(jī)關(guān)在行使管理權(quán)的時候，通過頒證的形式，許可相對人的行為或者確認(rèn)行為的合法性。這體現(xiàn)了行政機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)行為的管理和監(jiān)督，避免開發(fā)市場的混亂和無序，同時，對于買房人來說起到一種事前把關(guān)的作用。這“六證”指的是：開發(fā)公司的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及綜合驗(yàn)收合格證（現(xiàn)房）或商品房預(yù)售許可證（預(yù)售房）。



26、開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證，訂立的商品房預(yù)售合同是否有效？

答：根據(jù)最高院的司法解釋，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但司法解釋在條款中作了新的突破，在起訴前開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證明的，此預(yù)售合同可以認(rèn)定有效。此突破保證了交易的穩(wěn)定性，不輕易認(rèn)定合同無效。

27、最高院的司法解釋第四條中“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，這里的不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由是什么事由？

答：最高院的司法解釋第四條是關(guān)于商品房認(rèn)購協(xié)議中定金的處理?xiàng)l款，不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由是定金罰則的例外。具體的事由可以有多種，既可以是合同的條件達(dá)不成一致意見（買受人的合理要求被拒絕的除外），也可以是由于銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方的原因。

28、商品房的認(rèn)購書、訂購書等可不可以看做是商品房買賣合同？

答：符合一定的條件，認(rèn)購書和訂購書等協(xié)議可以認(rèn)定在商品房買賣合同。一是協(xié)議內(nèi)容全面，具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，二是買受人已經(jīng)付款且出賣人已收款。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：（1）當(dāng)事人名稱或姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有權(quán)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有權(quán)事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。如果認(rèn)購書、訂購書對上述內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，那么就可以被看作是商品房買賣合同了。

   29、拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置方面有什么特殊權(quán)利？

答：拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。這就是拆遷人特有的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)。

30、買受人不能在規(guī)定的時間內(nèi)取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的原因大概會有幾種？

答：買受人不能取得房產(chǎn)權(quán)屬證書的原因是比較復(fù)雜的，分析起來可能有以下幾種情況：
（1）土地使用手續(xù)不合法；
（2）開發(fā)商未支付全部的土地使用權(quán)出讓金；
（3）開發(fā)商違章建房，違章的部分無法辦證；
（4）開發(fā)商不能提供規(guī)定的資料；
（5）其他原因，比如開發(fā)商沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒有將抵押權(quán)注銷等情況，也會影響房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。

31、由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買受人不能辦理房產(chǎn)證的，買受人可不可以要求解除合同？
答：可以。根據(jù)最高院的司法解釋第十九條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買受人在商品房交付之日起90日、現(xiàn)售商品房的買受人在銷售合同簽訂之日起90日辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的期限屆滿后超過1年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

   32、房屋的保修有些什么樣的規(guī)定？

答：交付的房屋存在質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失的，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。對房屋的出賣人來說，在法定或約定的期限內(nèi)修復(fù)房屋存在的質(zhì)量問題是其法定義務(wù)。

   33、買受人逾期付款，該承擔(dān)什么責(zé)任？

答：買受人沒有在合同中約定的期限內(nèi)付清購房款項(xiàng)時，就構(gòu)成了逾期付款的違約責(zé)任。買受人逾期付款，按照未付購房款總額，依照中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)確定。在買賣合同中約定了逾期付款的具體責(zé)任的，按照約定處理。

   34、買受人取得房產(chǎn)證的期限為預(yù)售房的房屋交付或現(xiàn)售房的合同簽訂起的90天，是否是法定，可不可以自行約定？
答：根據(jù)最高院的司法解釋，雙方當(dāng)事人對這期限可以自行約定，沒有約定的按照90天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

   35、商品房買賣合同被確定為無效，那擔(dān)保貸款合同該怎么辦？

答：購房合同和貸款合同是兩個不同、獨(dú)立的合同，沒有主從關(guān)系。購房合同無效，或被撤銷、解除時，申請貸款購房的買受人與銀行的借貸關(guān)系還存在。最高院的司法解釋中進(jìn)一步明確，買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除，當(dāng)事人請求解除擔(dān)保貸款合同，應(yīng)予支持。這是基于商品房擔(dān)保貸款合同目的無法實(shí)現(xiàn)的角度產(chǎn)生的。

   36、商品房綜合驗(yàn)收達(dá)標(biāo)就意味著達(dá)到了交付條件嗎？

答：商品房綜合驗(yàn)收達(dá)標(biāo)與達(dá)到交付給買受人的條件兩者并不能劃等號。商品房建成以后，國家規(guī)定了強(qiáng)制性的驗(yàn)收制度，只有經(jīng)過驗(yàn)收合格的商品房才能進(jìn)入市場流通，這是為了切實(shí)保護(hù)好買受人的利益。有時候，買受人可以與開發(fā)商約定比綜合驗(yàn)收達(dá)標(biāo)更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，比如說小區(qū)周圍的基礎(chǔ)設(shè)施、衛(wèi)生環(huán)境要達(dá)到一種什么標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)常有這樣案例發(fā)生，雖說小區(qū)的電、水通了但這是臨時性的，道路通了但狹窄得汽車沒法通過，建筑垃圾沒有清理干凈給人一種雜亂的感覺。如果說買受人與開發(fā)商約定更為嚴(yán)格、詳盡，這些問題就可迎刃而解了。

37、業(yè)主從開發(fā)商那里接受房子后，往往接著就抓緊時間裝修，等到幾個月后房屋產(chǎn)權(quán)證辦下來時發(fā)現(xiàn)面積縮水超過3%，此時業(yè)主想退房，但是房子是自己花費(fèi)了很大心血才裝修好的有舍不得退房，從而處在一種很尷尬的境地，請問有沒有什么辦法規(guī)避這種情況的發(fā)生？

答：辦法還是有的。在房子交接時，業(yè)主一定要開發(fā)商提供“測繪成果表”，該表是開發(fā)商委托具有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪資格的單位對商品房的測繪結(jié)果，測繪成果要報(bào)到房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。業(yè)主從測繪成果表中看出開發(fā)商交付的房屋是否符合合同要求，若不符可及時與之交涉。
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