案情介紹

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司從他人手中購得位于市中心城市花園廣場附近一塊土地，以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造高層觀景商品住宅樓。該地前邊有一學(xué)校乙，雙方協(xié)議約定：乙在20年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付10萬元作為補(bǔ)償。

一年后學(xué)校遷址，將房屋全部轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙未向丙提及其與甲之間的協(xié)議約定。丙購得該房屋后建高層住宅。甲得知這一情況后，要求丙立即停止興建，遭到拒絕后便向法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)乙與丙之間轉(zhuǎn)讓房屋合同無效，并要求賠償損失。

法理分析

本案屬于相鄰關(guān)系糾紛還是地役關(guān)系糾紛存在爭議。在討論本案的處理結(jié)果之前，應(yīng)從分析本案所涉法律關(guān)系來確定法律糾紛的性質(zhì)。

相鄰關(guān)系，是指兩個以上相毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人，在行使不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)時，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。我國民法通則第八十三條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風(fēng)、采光等方面相鄰關(guān)系。學(xué)理上認(rèn)為，行使相鄰權(quán)需滿足以下條件：（1）須對鄰人土地確有使用之必要；（2）須選擇對鄰人損害最小方式使用；（3）須給予鄰人一定補(bǔ)償。

我國尚無物權(quán)法，但地役權(quán)的概念在物權(quán)法草案建議稿（第三章）中已有所體現(xiàn)，即地役權(quán)是指土地所有人、土地使用權(quán)人、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。使用他人土地而獲便利的土地為需役地，為他人土地的便利而供使用的土地為供役地。

相鄰權(quán)和地役權(quán)的行使都意味著權(quán)利人所有權(quán)或使用權(quán)的擴(kuò)張，以及鄰人所有權(quán)或使用權(quán)的限制，故實(shí)踐中容易造成混淆。一般認(rèn)為，可從如下幾方面來認(rèn)定某一法律關(guān)系究竟是相鄰權(quán)糾紛還是地役權(quán)糾紛：

1.有無提供便利的必要性

根據(jù)相鄰關(guān)系的規(guī)定，法律要求一方必須要為另一方提供便利，這種便利實(shí)際上是他人為了使自己的權(quán)利得到正常的行使，或者說使自己能夠維護(hù)正常的生活和生產(chǎn)，從而對相鄰的另一方提出了提供便利的最低要求。而地役權(quán)設(shè)定的目的是為了使自己的權(quán)利更好地得到行使，并使自身獲得更大的權(quán)利和利益，從而向?qū)Ψ教岢隽烁叩奶峁┍憷囊?，對他們的不動產(chǎn)做出超出必要限度的限制。因此，討論某個案件是屬于相鄰關(guān)系糾紛還是地役權(quán)糾紛，不能僅僅從訟爭雙方當(dāng)事人地理位置上相互毗鄰或鄰近來判斷，而應(yīng)以一方在行使自己所有權(quán)或使用權(quán)時，是否確有必要使自己的權(quán)利得到擴(kuò)張，而另一方是否確有必要對需要擴(kuò)張的一方提供必要的便利來認(rèn)定。本案中，甲乙之間協(xié)議約定，乙不得拆除房屋興建高樓是在自己的土地上設(shè)定了負(fù)擔(dān)，是對自己權(quán)利的行使設(shè)置了限制，而使甲權(quán)利得到了擴(kuò)張和甲的不動產(chǎn)得到增值。但該便利是否確有必要呢筆者認(rèn)為這種便利缺少必要性。丙購地興建高樓的行為并沒有影響到甲今后住戶的通風(fēng)采光，也不會影響其正常的生活起居，只不過是使其觀看城市花園景色的視野受到阻攔，但并不妨礙作為商品住宅樓正常所需的基本要求。作為甲周圍相鄰的土地所有權(quán)人和使用權(quán)人，也沒有必要為對方提供觀看美景的便利和法定義務(wù)。

2.權(quán)利取得的方式法定抑或約定

相鄰關(guān)系是為了調(diào)和不動產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的沖突而設(shè)定的強(qiáng)制性規(guī)則，相鄰一方對另一方所提供的便利，是另一方維持正常生產(chǎn)生活所必需的，所以相鄰權(quán)都是法定的權(quán)利，對方不得以雙方不存在合同關(guān)系為由而拒絕提供便利。而地役權(quán)必須要雙方通過約定而產(chǎn)生，即地役權(quán)的取得需契約化。我國現(xiàn)行法律并沒有要求一方為另一方“觀景”提供必要的便利條件，法律也不可能把“觀景”的權(quán)利賦予高層住宅的權(quán)利人。因此，“觀景權(quán)”不屬于相鄰關(guān)系調(diào)整的范疇，但這也并不妨礙雙方通過契約的方式設(shè)定。本案中，甲乙雙方正是通過約定方式在乙的不動產(chǎn)上設(shè)定負(fù)擔(dān)（不得建設(shè)高樓），從而保證了甲方業(yè)主的“觀景權(quán)”和不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的提高。

3.權(quán)利取得是有償抑或無償

相鄰權(quán)的取得具有法定性，通常是無償?shù)?，但這并不排除當(dāng)事人在延伸或限制權(quán)利行使時就有關(guān)費(fèi)用的補(bǔ)償問題進(jìn)行約定。如我國民法通則規(guī)定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失。而地役權(quán)的取得大都是有償?shù)?，其依約定而取得，供役地人并沒有為需役地人提供便利的法定義務(wù)，但供役地人提供的便利確實(shí)滿足了需役地人的某種特殊要求和需要，為需役地人帶來了某種特定的利益，該便利已經(jīng)超過了法律所施加的義務(wù)，為此需役地人應(yīng)當(dāng)向供役地人支付一定費(fèi)用來作為自己獲得便利的對價。本案中，雙方約定的10萬元并不是甲侵害了乙的相鄰權(quán)而給予乙的補(bǔ)償，而應(yīng)為地役權(quán)向乙支付的對價。

案件處理

本案中，甲乙雙方約定的協(xié)議具有設(shè)立地役權(quán)的內(nèi)容和意圖，那么當(dāng)事人是取得合同債權(quán)還是物權(quán)呢根據(jù)法學(xué)理論，地役權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)即用益物權(quán)，因而按照物權(quán)公示公信原則，該權(quán)利在設(shè)定時必須進(jìn)行登記，如此才可取得對抗第三人的物權(quán)效力，否則只是取得了合同債權(quán)而沒有取得物權(quán)。由于我國現(xiàn)行法律中沒有地役權(quán)的有關(guān)規(guī)定，實(shí)踐中登記部門也沒有關(guān)于地役權(quán)登記的項(xiàng)目內(nèi)容，因此，本案中甲乙雙方雖然訂立了具有地役權(quán)內(nèi)容的合同，但因?yàn)槲吹怯浕驘o法登記，甲取得的也只是合同債權(quán)而非物權(quán)，不能對抗第三人。依據(jù)合同相對性原則，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司只能基于合同要求學(xué)校乙承擔(dān)違約責(zé)任，而無權(quán)要求丙房地產(chǎn)開發(fā)公司停止興建高樓和承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

江蘇省高級人民法院·周成