購房注意（建議）事項

發(fā)布日期：2013-08-13 作者：110網(wǎng)律師

序   言
   “我想要有個家，一個不需要華麗的地方，在我疲倦的時候我會想到它；
我想要有個家，一個不需要多大的地方，在我受驚嚇的時候我才不會害怕……“，每次聽到這首歌總有些感觸。
    改革開放后，中國人對“漂”字是印象深刻，上山下鄉(xiāng)暫不去深入，但近年來的北漂、上漂、深漂等詞語可以常見，而中國人傳統(tǒng)的思想講的是落葉歸根，何以是落葉歸根呢？目前現(xiàn)實中的理解是如戶口、房子等，其實以前的時候講的是土地，只是土地是連著房子，再加上很多人都失去了土地，失去了自已的根……
個人覺得，“家”有硬件也有軟件，軟件是跟父母孩子愛人等生活在一起所構(gòu)成的，也許其中包含有親情，愛情，友情等；房子只作為“家”軟件載體的一部分，而這個房子就一定是需要自已購買的才算嗎？（如商品房）我認(rèn)為不是的，因為租房住，也是房，也可作為生活之地，當(dāng)然很多人都希望擁有屬于自已的房子，拿到本子后，心里才塌實，可是中國也有句古話：“普天之下莫非王土”，特別像我們這種社會主義國家的特殊性，再者，雖說居住性質(zhì)的房子有七十年產(chǎn)權(quán)，但是中國建的房子能堅持得住七十年嗎？也許這些大家都知道，但總是那么的無奈，故此，本律師也只好在這無奈中，為廣大鋼性需求購房者提示一下注意事項，也許你會問，為什么是為鋼性需求者提示呢，因為如果是炒房類的，其本身的除經(jīng)濟(jì)地位比較優(yōu)勢外，無論在房子知識上還是在其他資源上都是比一般的購房者有優(yōu)勢的，身邊也不缺律師指導(dǎo)。

正    文
一、要多看多聽多做，少說。
    簡單來講，就是多看中介、房產(chǎn)商（賣家）、樓盤及其周圍，可以的話了解該區(qū)域政府規(guī)劃；多聽他們的說法（其他購房者的意見也要聽聽），不能全信，而是從中得到有用的信息并進(jìn)行對比及印證；多做，就是多做些準(zhǔn)備工作，收集材料，多跑跑樓盤等；少說，是因為說多就容易錯多，而且多說的話，就會把某些信息透露給他們，容易被別人所把握，進(jìn)而處于被動。

二、需要了解不同的房屋權(quán)屬類型。
    房產(chǎn)權(quán)屬根據(jù)不同的情況，分為不同的權(quán)屬房，有普通的商品房、房改房（成本價購買），還有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，在農(nóng)村還有小產(chǎn)權(quán)房、宅基地房等。根據(jù)不同的權(quán)屬，各地方的政策及地方法規(guī)對此規(guī)定也有不同。對于購買方來說，在簽訂購房協(xié)議前，必須非常清楚地了解，自己所購買的這套房屋能否正常交易，自己在支付了購房款后，是否能順利地取得房屋所有權(quán)證書。如果覺得太麻煩，那至少也該知道，對方是否擁有紅本，還是綠本或是根本沒有本。至于小產(chǎn)權(quán)房，因先前單獨論述過，在此不再詳說。

三、注意及確定中介提供的全部服務(wù)內(nèi)容
    1、以目前的購買房情況，一般都會通過中介來操作，而中介又在購房過程中辦演著一個重要的角色，所以首先要重視中介，并且要記得一般情況下：支付費用前，你是老大，支付后，別人是老大，故可以把握好費用的支付來確認(rèn)中介的服務(wù)內(nèi)容。
    2、對中介來講，相對于一手房，二手房的中介工作量是要大很多的，也更容易引起糾紛。最直接的是，其不僅要哄住買家，還要面對賣家，正因為此，所以有時在買賣二手房時，中介很大可能會要求簽訂了《存量房買賣合同》（經(jīng)紀(jì)人成交版）或其他相關(guān)協(xié)議，而買賣雙方都還沒簽訂房屋買賣協(xié)議時，中介就會說明其已履行完合同內(nèi)容，并要求買方依合同約定支付中介費，就算約定不清，而因為依據(jù)《合同法》第四百二十四條：“【定義】居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。”
依此，中介也許會說已報告了訂立合同的機(jī)會，撮合簽訂買賣合同，任務(wù)已完成，到時道理都在中介這邊，就算是走法律程序，贏面也會偏向中介這邊。
3、盡量把中介的服務(wù)內(nèi)容在合同中明確寫出來，如果在簽中介服務(wù)合同時，大多都是格式條款，又不讓改，怎么辦呢？其實就算是格式合同，很多中介方也會在合同中空出一點位置出來，對于空出來的地方，購買方就可以要求把服務(wù)內(nèi)容寫在里面；如果中介提供的合同里沒有空出地方，那么也只能在涉及需要簽訂三方協(xié)議時（因為往往在簽訂買賣房屋合同時，為了合同順利或者是方便履行，會再簽一個具體的補(bǔ)充協(xié)議，當(dāng)然也有人直接細(xì)化到買賣房屋合同里面。），可以要求把服務(wù)內(nèi)容寫入三方協(xié)議里面。
4、一般來說，房產(chǎn)中介的基本服務(wù)項目必須包括以下五個方面：
A、房屋權(quán)屬調(diào)查；B、房屋使用狀況調(diào)查；C、房屋市場行情調(diào)查；D、買賣雙方的身份核實；E、陪同實地查驗房屋。

四、去準(zhǔn)備購房簽合同時，多帶一個與買賣雙方?jīng)]有利害關(guān)系的第三方在身邊。
1、俗語說得好，當(dāng)局者迷，旁觀者清。當(dāng)然，建議最好委托律師作為第三方，即陪購者，這樣會少很多麻煩。我們大多數(shù)的購買方都沒有經(jīng)過像律師一樣的專業(yè)談判訓(xùn)練，在一個賣方占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢的市場環(huán)境下，一旦進(jìn)入購房談判環(huán)節(jié)，恐怕就只能被動挨打了。如果為了省下點錢，也可以帶個有過購房經(jīng)歷的朋友也好過沒帶。
2、遇到過很多購買方給了定金之后，出了門或過一兩天后就后悔，在網(wǎng)上法律咨詢中問得最多的就是能不能退定金。故在此需要第三方提醒你，暫時出去走走先，再看看。不要因為害怕買不到房子，而使自已陷入被動，從而使錢房兩空或者其他糾紛，其實中國最不缺的就是房子，空置房太多，鬼城也很多，所以只要錢在自已手上就是安全的，暴漲的時空已成歷史，故此遲些再買也不會影響太大。
    3、一般去買房時，中介跟賣方或者中介本身就會唱黑白臉的戲，這時購買方的對策是：需要有個第三方跟你配合，即黑白對黑白。并且在談判時要做好隨時準(zhǔn)備離開，如果沒有做好離開的策略，那最好就不要坐下來談，這個相當(dāng)于買股票時就得設(shè)止損線，也像開車時，要準(zhǔn)備好隨時剎車，這樣才會安全或者說把損失降到最低。

五、注意違約責(zé)任的約定
    1、一般情況下房價漲時，賣方違約的概率就會上升，賣家寧愿雙倍返還定金也要違約，目的是為了差價。
    2、合同中一般會約定定金罰則或者違約金，而兩種是不能同時使用的，只可選擇其中一項，這里就涉及到定金或違約金的額度問題，對于守約方來講，建議盡量的提高定金數(shù)額或者違約金數(shù)額，而有爭議不大的就是定金問題，因比較直接，而違約金還涉及到過高，事后可以要求調(diào)低，過低可以要求調(diào)高。
    3、可以在違約責(zé)任中約定維權(quán)所產(chǎn)生的費用由違約方承擔(dān)，如有關(guān)律師費、交通費等；
    4、關(guān)于延期履行合同的違約責(zé)任上，建議在合同簽訂時，就付款時間、過戶時間，做出明確約定并寫明如超過履行期限，按日計算的延期履行違約金數(shù)額或計算方式。如在合理期限內(nèi)，延期履行方仍未能履行完畢約定的義務(wù)，守約方有權(quán)解除合同，并追究對方違約責(zé)任及損失。
    5、一般情況下購買方損失包括已經(jīng)支付的中介費、房屋的差價損失等。買方可以委托律師通過訴訟途徑彌補(bǔ)因賣方違約所受的損失，而賣方忙活半天所賺取的差價最終會落的一場空，當(dāng)然由于中國房子調(diào)控政策及法律法規(guī)的多變、各地方的政策規(guī)章的不同、對以上的理解上差異、還有基于保護(hù)主義或者政治等原因，有時會導(dǎo)致判決有所偏差。

六、注意購房合同中的關(guān)鍵點
    1、很多購買方，在簽訂購房合同時，非常信任中介或者說是不信任不行，因為自已本身又不懂，只好按照中介的要求填寫或者由中介代寫，中介有其自身的利益需求，所以他們會自然而然的先從其利益出發(fā)，故不要幻想著中介會為你的利益考慮很多，不然等對方發(fā)生了違約行為時，才發(fā)現(xiàn)問題的嚴(yán)重性就太遲啦。
    2、簡單來講，對于購買方應(yīng)履行的義務(wù)就是付款，最怕的事，就是付完款，對方違約，拿不同房產(chǎn)或者拿到的房產(chǎn)有問題。對于這個房款如何付？什么時間付？在一般情況下，以貸款買房的，購房款的支付分為四次，分別是：A、在簽訂定金合同后支付定金；B、在簽訂購房合同后支付首付款；C在辦理完申請貸款及抵押手續(xù)后支付按揭款（容易產(chǎn)生的糾紛是賣方不配合辦理按揭手續(xù)）；D在入住并辦理完畢物業(yè)交割后支付尾款（容易產(chǎn)生的糾紛是買方在入住后發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，賣方拖欠物業(yè)費無法與買方辦理物業(yè)交割等）。
    3、另一重點在于過戶，因為如果沒辦理過戶手續(xù)，房子的產(chǎn)權(quán)就沒有發(fā)生改變。過戶，一般都需要賣方的配合，最好的情況就是中介擁有賣方經(jīng)過公證的委托賣房的委托書，這樣就不用次次要求著賣方過去配合辦理過戶手續(xù)，在此時手續(xù)程序上中介利益跟購方是一致的。對于過戶與實物交接即入住上，相對于買方來講，比較偏向于先付了首付款就入住，然后才慢慢的辦理過戶，但本律師還是不建議這么做，因這樣容易產(chǎn)生爭議。

七、其他注意事項
1、不要貪小便宜，不要自認(rèn)為自已很會計算，特別注意所謂的置業(yè)投資、房子買多少年之后返還多少錢等，要記住開發(fā)商比購買方聰明，是絕不做虧本買賣的。
2、如果是購買期房，而開發(fā)商要求簽《入住通知書》，注意要查看是否具有《竣工驗收備案表》；
3、如果不是根本違約，不要輕易訴之法院，但最好委托律師提前介入，這樣產(chǎn)生的費用低，而且時間短，就算最后到法院，因提前介入，證據(jù)收集上也有保障些。前些天，有個案子，還是買方違約，無論從道理上還是法律上，定金是要不回來的，但經(jīng)過提前介入?yún)f(xié)商，開發(fā)商退回了幾萬元定金。

最    后
受篇幅所限，不能更加完整、全面地向購買方介紹與買房有關(guān)的法律及其他有關(guān)知識，希望購買方閱讀以上內(nèi)容后能給大家?guī)硪稽c幫助。謝謝支持！

                                  管益輝律師（15989381161）
                                   2013年8月13日

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