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擔(dān)保法第四十一條規(guī)定“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”依此規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同應(yīng)自辦理抵押物登記之日起生效。但筆者認(rèn)為，在審判實(shí)踐中，若據(jù)此來(lái)一概否決此類(lèi)合同的效力則有失偏頗與公允。

　　不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的生效與抵押權(quán)設(shè)定的關(guān)系應(yīng)理解為：在當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同在成立時(shí)生效，而當(dāng)事人辦理登記時(shí)抵押權(quán)設(shè)立；抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)抵押合同為依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同無(wú)效，抵押權(quán)當(dāng)然地不能設(shè)定；不動(dòng)產(chǎn)抵押合同有效，抵押權(quán)未必就能設(shè)定。所以，在抵押權(quán)未能設(shè)定時(shí)，不能否定有效成立的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的效力。

　　在實(shí)踐中，若對(duì)已經(jīng)成立而未辦理抵押物登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同一概認(rèn)定其無(wú)效，那么抵押人違背抵押合同的約定則不構(gòu)成違約，不發(fā)生違約責(zé)任。這勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重侵害債權(quán)人利益，有悖合同法與擔(dān)保法的立法宗旨。筆者認(rèn)為，對(duì)上述情況應(yīng)區(qū)別對(duì)待，作如下處理：

　　1、在無(wú)其他債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物主張權(quán)利或者主張不動(dòng)產(chǎn)抵押合同無(wú)效的情況下，抵押權(quán)人要求抵押人補(bǔ)辦登記的，法院應(yīng)予支持。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押合同訂立后，未辦理抵押登記，只是抵押權(quán)沒(méi)有設(shè)定，抵押合同并不因此而無(wú)效。合同既已生效，對(duì)合同當(dāng)事人就產(chǎn)生拘束力，負(fù)有辦理抵押登記義務(wù)的當(dāng)事人就應(yīng)按合同履行。即使合同對(duì)抵押登記如何辦理沒(méi)有明確約定，據(jù)合同法第六十條第二款的規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。抵押人也應(yīng)當(dāng)履行合同的附隨義務(wù)。

　　2、如因登記機(jī)關(guān)的原因，未辦登記手續(xù)，抵押人已將抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利憑證交付給抵押權(quán)人的，法院可以認(rèn)定抵押權(quán)有效設(shè)定，但不能對(duì)抗善意第三人。對(duì)此處理方法，擔(dān)保法司法解釋第五十九條有明確規(guī)定，所以在審判實(shí)務(wù)中，不僅要查明是否辦理過(guò)抵押登記，還要進(jìn)一步查清未登記的原因、當(dāng)事人是否申請(qǐng)辦理過(guò)登記手續(xù)、權(quán)利憑證有無(wú)交付等重要事實(shí)。如當(dāng)事人有證據(jù)證明符合擔(dān)保法司法解釋第五十九條規(guī)定的情形，法院就不能輕率地認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)抵押合同不生效。

　　3、如債權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)，法院可判令負(fù)有辦理抵押登記義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)踐中有抵押人在不動(dòng)產(chǎn)抵押合同簽訂后故意不辦理抵押登記的情形，法院如查證屬實(shí)，可依據(jù)擔(dān)保法司法解釋第五十六條第二款的規(guī)定，判令抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。需說(shuō)明的是，這里的賠償責(zé)任屬締約過(guò)失責(zé)任，是因?yàn)榈盅喝诉`背誠(chéng)實(shí)信用原則，拒絕辦理登記手續(xù)，而使債權(quán)人利益受損，從而賠償債權(quán)人“信賴(lài)上利益”的損失部分，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)抵押合同中設(shè)定的抵押物的價(jià)值為限。