湖南省長沙市X區(qū)人民法院
民事判決書
（2011）芙民初字第X號
原告易某，女,某年某月某日出生,漢族,?。裕?。
被告某房地產(chǎn)公司，?。裕?。
法定代表人雷某，董事長。
委托代理人楊某某，男，某年某月某日出生，漢族，住（略），系該公司職員。
委托代理人王某，湖南某律師事務(wù)所律師。
原告易某因與被告某房地產(chǎn)公司發(fā)生房屋買賣合同糾紛，于2011年8月30日向本院起訴。本院受理后，依法組成由審判員孫劍璞擔任審判長，人民陪審員崔文珊、鄧某陽參加的合議庭，于2011年10月11日公開開庭進行了審理。原告易某，被告某房地產(chǎn)公司的委托代理人王某等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告易某訴稱:易某于2005年9月28日與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由易某購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的銀港水晶城B區(qū)X棟X號房屋，房屋合同總價款為267074元，易某實際支付了267074元。合同第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中規(guī)定：“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后365日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金”。合同簽訂后，易某按合同付清了全部房款，某房地產(chǎn)公司于2006年11月向易某交付了房屋。按照雙方約定，某房地產(chǎn)公司應(yīng)于2007年11月向易某交付房屋權(quán)屬證書，但是某房地產(chǎn)公司于2009年12月才將《房屋所有權(quán)證》辦理完畢交付易某。對于合同約定的逾期辦理權(quán)屬登記手續(xù)某房地產(chǎn)公司應(yīng)當向易某支付的違約金，雖經(jīng)易某多次催要，某房地產(chǎn)公司以各種理由拒絕支付。請求判決：某房地產(chǎn)公司向易某支付產(chǎn)權(quán)登記違約金2670.74元（庭審中易某確認按購房發(fā)票金額計算違約金）。
被告某房地產(chǎn)公司辯稱：小區(qū)產(chǎn)權(quán)證延期辦理并不是某房地產(chǎn)公司的過錯。根據(jù)2005年至2006年某房地產(chǎn)公司與長沙市非稅收入管理局、長沙市X區(qū)財政局達成的協(xié)某，某房地產(chǎn)公司投入市X路、凌某、公園路X路資金將直接沖抵某房地產(chǎn)公司應(yīng)繳的小區(qū)報建費用。某房地產(chǎn)公司如約建設(shè)了市X路，但是政府相關(guān)部門卻未及時沖抵小區(qū)報建費用，2009年底至2010年初才辦理完畢相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致某房地產(chǎn)公司無法提交產(chǎn)權(quán)備案登記資料，最終致使小區(qū)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證辦理延期。因此某房地產(chǎn)公司在小區(qū)產(chǎn)權(quán)證辦理事宜上不存在故意違約，而是因為政府相關(guān)部門未能及時辦理小區(qū)報建費用沖抵造成的，屬于政府因素，某房地產(chǎn)公司不應(yīng)對政府行為向小區(qū)業(yè)主賠償。產(chǎn)權(quán)證的辦理并不影響業(yè)主的權(quán)益，特別是對于按揭業(yè)主，業(yè)主的房屋抵押備案手續(xù)已經(jīng)在房地局辦理完畢，房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后是交予銀行保管的，直至按揭償還完畢后才還給業(yè)主。因此，產(chǎn)權(quán)證是否辦理完畢并不影響按揭業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主沒有任何實際損失。因此，某房地產(chǎn)公司請求法院能夠根據(jù)實際情況調(diào)減違約金比例。
經(jīng)審理查明：2005年9月28日，易某（買受人）與某房地產(chǎn)公司（出賣人）簽訂了《商品房買賣合同》及補充協(xié)某，合同主要約定：由易某購買某房地產(chǎn)公司開發(fā)的銀港水晶城B區(qū)X棟X號房屋；房屋總價款267074元；某房地產(chǎn)公司應(yīng)當在2006年8月30日前將房屋交付易某使用；某房地產(chǎn)公司應(yīng)當在房屋交付使用后300日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因某房地產(chǎn)公司的責(zé)任，易某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，易某不退房，某房地產(chǎn)公司按已付房價款的1%支付違約金，商品房交付使用后365天出賣人將房地產(chǎn)權(quán)屬證書辦理完畢。2007年6月9日，某房地產(chǎn)公司向易某出具《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，收到銀港水晶城BX棟X號房款266437元。某房地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)銀港水晶城項目時與政府有關(guān)部門就該小區(qū)報建費用的充抵使用達成了一致協(xié)某，但政府有關(guān)部門直到2009年年底至2010年年初才沖抵完小區(qū)的報建費用，因此，某房地產(chǎn)公司直至2009年年底至2010年年初才將小區(qū)各棟房屋辦理權(quán)屬登記需要由其提交的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。2009年12月22日，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局為易某購買的銀港水晶城BX棟X號房登記發(fā)放了《房屋所有權(quán)證》，登記該房為易某單獨所有。
上述事實，有當事人陳述、商品房買賣合同及補充協(xié)某、購房發(fā)票、房屋所有權(quán)證、協(xié)某、小區(qū)房屋棟證備案登記情況表等證據(jù)證實，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認。
本院認為：易某與某房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)根據(jù)合同約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)易某與某房地產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》第八條的約定，某房地產(chǎn)公司應(yīng)在2006年8月30日前將易某所購買的房屋交付，同時根據(jù)該合同第十五條，某房地產(chǎn)公司應(yīng)在房屋交付使用后300日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由某房地產(chǎn)公司提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，也就是某房地產(chǎn)公司應(yīng)在2007年7月1日之前將辦理權(quán)屬登記需由某房地產(chǎn)公司提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，某房地產(chǎn)公司未能在2007年1月1日之前將應(yīng)由其提供的資料上報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)，違反了合同約定，存在違約行為。某房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)與易某所簽訂的《商品房買賣合同》的約定，按易某已付房價款266437元的1%的標準向易某支付違約金2664.37元。易某的訴訟請求理由成立，本院予以支持。某房地產(chǎn)公司辯稱小區(qū)產(chǎn)權(quán)延期備案主要是政府相關(guān)部門報建費用沖抵延遲造成，某房地產(chǎn)公司并無主觀惡意，此事也未給小區(qū)業(yè)主造成任何經(jīng)濟損失，某房地產(chǎn)公司不應(yīng)對政府的行為向小區(qū)業(yè)主賠償，并請求根據(jù)實際情況調(diào)減違約金比例。因某房地產(chǎn)公司與政府有關(guān)部門就銀港水晶城小區(qū)報建費用沖抵達成的協(xié)某對第三方不具有約束力，某房地產(chǎn)公司以此為由不向業(yè)主承擔產(chǎn)權(quán)登記違約金沒有法律依據(jù)，本院不予采信。某房地產(chǎn)公司以其延期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)無主觀惡意，且未給易某造成實際損失為由要求調(diào)減違約金比例，無事實根據(jù)與法律依據(jù)，本院不予采信。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
某房地產(chǎn)公司在本判決生效之日起五日內(nèi)向易某支付產(chǎn)權(quán)登記違約金2664.37元，逾期依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費50元，由某房地產(chǎn)公司負擔。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內(nèi)，通過本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。
審判長孫劍璞
人民陪審員崔文珊
人民陪審員鄧某陽
二○一二年一月十二日
書記員王洋
附本案適用法律條文
《中華人民共和國合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
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