3、承租人在接到出租人的通知后一段合理期限內(nèi)必須做出是否行使優(yōu)先購買權(quán)的意思表示，這是保護出租人與第三人利益的需要。在當(dāng)今市場活躍行情變動較大的情形下，要出租人等待承租人三個月的時間，時間顯然過長。我國臺灣地區(qū)“土地法”規(guī)定的土地承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限為10日。國內(nèi)學(xué)界有人建議為1個月，有人建議為15日，但這已經(jīng)屬于立法技術(shù)問題。總之，在三個月顯然過長的情況下規(guī)定一個平衡承租人和出租人、第三人利益的合理期限。

4、出租人將房屋出賣于第三人并履行一直沒有告訴承租人的，承租人事后發(fā)現(xiàn)的，他有權(quán)主張出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效。此主張的另一個隱含的主張是要求與出租人成立買賣合同。理由如下：優(yōu)先購買權(quán)對承租人來說只是一個機會權(quán)，并不含有實質(zhì)利益，所以出租人未盡通知義務(wù)而侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)，在承租人無意購買或不具備同等條件的情況下討論起來沒有意義，因為此時承租人未受任何損害。只有承租人試圖購買租賃房屋并具備同等條件的情況下，承租人被剝奪了優(yōu)先獲得租賃房屋所有權(quán)的機會的情況下，承租人主張自己的優(yōu)先購買權(quán)被侵犯才有意義；否則，承租人主張自己的優(yōu)先購買權(quán)被侵犯而自己又無意購買或不具備同等條件，這樣的主張屬于權(quán)利濫用行為，不應(yīng)得到法律的支持。所以，承租人訴之法院后法院一方面要判決出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效，同時要判決承租人與出賣人之間成立租賃房屋買賣合同，承租人持此判決即可到房產(chǎn)部門辦理過戶手續(xù)。所以，一些人所擔(dān)心的“出租人和第三人并不懼怕宣告無效：‘這次你宣告無效，下次我重新成交’”、“你宣告我買賣無效，我就不賣房了”的現(xiàn)象就不會再出現(xiàn)了。

當(dāng)然，如果承租人主張出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效后又反悔自己并不購買的，這就侵犯了出賣人的利益，使其陷入“竹籃打水一場空”的境地，應(yīng)當(dāng)為法律所不允許。這樣的反悔行為構(gòu)成了違約，出租人可以主張違約責(zé)任或繼續(xù)履行。

5、這樣的詮釋并不會出現(xiàn)有些人所擔(dān)心的承租人的優(yōu)先購買權(quán)和第三人善意取得之間的沖突：在不動產(chǎn)物權(quán)變動實行強制登記的模式下，買受人在購買不動產(chǎn)之前有義務(wù)查詢不動產(chǎn)登記簿了解不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬情況，而我國《房地產(chǎn)管理法》第53條又規(guī)定了房屋租賃合同的登記備案制度；那么盡管房屋租賃并不會導(dǎo)致物權(quán)變動，但當(dāng)?shù)谌藴?zhǔn)備購買出租人的租賃房屋時，他仍會在登記簿上發(fā)現(xiàn)租賃關(guān)系的存在，由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)為法定的權(quán)利，所以第三人就知道或應(yīng)當(dāng)知道買賣標(biāo)的物上承租人的優(yōu)先購買權(quán)的存在，由于他的知情，所以不存在善意取得問題。當(dāng)然如果承租人沒有將自己的房屋租賃合同登記備案的，第三人就無從得知承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在，就會出現(xiàn)兩者的沖突；此時的承租人因沒有履行法定的義務(wù)而有瑕疵，無法對抗第三人的善意取得，法律應(yīng)優(yōu)先保護善意第三人的利益。

可見，由于租賃權(quán)的公示（登記備案可以理解為公示的一種，因為它達到了公示所要求的效果），再加上承租人的優(yōu)先購買權(quán)為法定的權(quán)利，所以承租人的優(yōu)先購買權(quán)無須專門的公示而當(dāng)然具有對抗力、追及力。所以有些人的“承租人的優(yōu)先購買權(quán)需要公示才具有對抗力”[8]是沒有把握住“法定的權(quán)利無須專門的公示”這一點——破產(chǎn)制度中的工資、勞保費用等債權(quán)也無須公示也當(dāng)然具有優(yōu)先普通債權(quán)清償?shù)男Яσ沧糇C了此點。

三、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的弊端

盡管筆者對承租人優(yōu)先購買權(quán)制度做出了最大合理化的解釋，但必須承認(rèn)，這種制度所暴露出來的弊端是觸目驚心的。

（一）阻礙商品流通，違反效率原則

如前所述，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使起于出租人與第三人訂立房屋買賣合同之時，那么當(dāng)承租人接到出租人的通知后主張優(yōu)先購買權(quán)時，出租人與第三人之間房屋買賣合同歸于無效，此合同無法得到履行，出租人都必須把租賃房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人。第三人與出租人經(jīng)過艱苦的協(xié)商之后訂立的合同并不能得到履行，這實在是一個資源浪費。因為合同從一開始雙方當(dāng)事人的接觸到最后的成立，往往都經(jīng)歷一個艱難的雙方妥協(xié)過程，雙方都付出了一定的交易成本（如談判費用、查詢物權(quán)登記簿的費用、實地勘探費用等）。本來交易成功即合同成立后得到履行情況下付出交易費用是有效率的，因為交易雙方都得到了自己想要的東西（即賣方得錢買方得貨），實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)了帕累托最優(yōu)，體現(xiàn)了法律所追求的效率原則；但半路殺出了個程咬金即承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，使得這一切都打破了：交易成本是付出了，但合同卻不能得到履行，雙方并無任何收益；異言之，出租人和第三人為訂立合同而付出的費用和努力都付之東流，社會財富的浪費是不可避免的，法律所追求的效率原則也遭到踐踏。

論者或曰，可以將承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的開始時間界定為出租人與第三人已經(jīng)確定了所有的合同條款但訂立合同的前一刻，雙方并不急于使合同成立而是通知承租人后等待承租人的態(tài)度（即是否行使優(yōu)先購買權(quán)），這樣會一定程度上避免資源的浪費。[9]

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，這樣的想法未嘗不可，《合同法》第32條也提供了技術(shù)上的支持。但這樣的解釋仍不能拯救承租人優(yōu)先購買權(quán)制度于水火之中，因為將行使優(yōu)先購買權(quán)的開始時間界定為出租人與第三人已經(jīng)確定了所有的合同條款但未簽字或蓋章之時，出租人與第三人從開始接觸到達成價格、支付方式等所有條款時，雙方已經(jīng)付出了的努力，盡管合同沒有成立，但雙方當(dāng)事人已經(jīng)投入了巨大的交易成本，[10]半路殺出的程咬金仍是使所有努力付之東流，社會資源仍是浪費，民法的效率原則仍是遭到破壞。

承租人優(yōu)先購買權(quán)制度一是限制了出賣人對買受人的選擇，這限制了市場經(jīng)濟中的商品流通；它又通過賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)，強行從第三人手中搶走租賃房屋的所有權(quán)，這就不可避免地給租賃房屋的買賣帶來沖擊，使第三人在購買租賃房屋時心有所忌，不能毫無顧忌地在租賃房屋的買賣中放手一博，限制了商品流通。所以說，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度給正常的商品流通制造了二道屏障，使得商品流通程序繁瑣。

（二）額外優(yōu)惠承租人，違反公平原則

公平原則為民法乃至所有法律的最高價值追求，公平原則也當(dāng)仁不讓地成為民法的一項基本原則，所有民法中的制度設(shè)計都不能違反公平原則，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也不能例外。遺憾的是，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度卻破壞了公平原則。

筆者之所以說承租人優(yōu)先購買權(quán)制度破壞了公平原則，并不是像某些人所說的“商品交易價高者得已成為基本市場法則，而優(yōu)先購買權(quán)的存在卻使得在相同的條件下第三人不能公平地參與市場交易，作為平等的市場主體，其他購買人似乎要比優(yōu)先購買權(quán)人低一等，完全違背民事活動中公平、合理、平等原則”[11]，因為優(yōu)先購買權(quán)本來就是一項特權(quán)，它使得承租人在同等條件下有優(yōu)先于其他購買人的購買機會，出于種種原因的考慮，[12]法律仍賦予承租人此項特權(quán)，這就說明這種表明上的不公平其實是深層次的公平。我們要批評此項制度，就不能從此點入手，就像我們批評占有改定不能以“占有改定情況下占有人無直接占有標(biāo)的物因而無公示的效力”一樣，而應(yīng)該從其他方面入手。筆者認(rèn)為，此制度的不公平之處在于增加了第三人的交易成本從而減輕了承租人的交易成本，使承租人的交易成本轉(zhuǎn)嫁到第三人身上，從而毫無道理地、額外地優(yōu)惠了承租人。

我們知道，在第三人力盡艱難的談判付出一定的交易成本后由于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，他并不能取得租賃房屋的所有權(quán)，法律對他并無任何救濟，因為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)為出租人不履行買賣合同的法定免責(zé)事由。如前所述，第三人在交易之初就知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在，他仍與出租人訂立合同，這表明他自愿冒著日后出租人行使優(yōu)先購買權(quán)使得自己“竹籃打水一場空”的危險。從這個角度來說，第三人付出交易成本并無回報是未可厚非的。

但如果我們從承租人這個角度來觀察，我們可以發(fā)現(xiàn)承租人在出租人與第三人經(jīng)過艱難的談判過程之中并無任何付出，等到出租人與第三人合同成立之后他只須行使自己的優(yōu)先購買權(quán)即可與出租人訂立合同。也就是說，承租人在與出租人訂立租賃房屋買賣合同過程中并沒有經(jīng)過一絲努力，也沒有付出交易所應(yīng)付出的成本。他是怎樣不勞而獲的呢？答案是：法律強行剝奪第三人的勞動果實，第三人辛苦努力后與出租人確定的合同條款被承租人直接拿去用，將本應(yīng)該由合同當(dāng)事人的承租人所負(fù)擔(dān)的交易成本轉(zhuǎn)嫁到第三人身上。如果說出于一定政策的考慮，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)（只是此一項權(quán)利）并沒有違反公平原則的話，那么賦予承租人以雖然參與交易卻無須負(fù)擔(dān)交易成本的特權(quán)就肯定是違反了公平原則。