四、廢除房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度：一個可行性的證明

如果承認筆者上述的對承租人行使優(yōu)先權(quán)的負面效應(yīng)的分析是有道理的話，那么承租人優(yōu)先購買權(quán)制度就是一項不合理的制度，在實踐中也發(fā)揮不了它意欲實現(xiàn)的作用。因此，應(yīng)該廢除該制度。建議廢除該制度不難，難的是如何應(yīng)付該制度被廢除后所遺留的爛攤子？用什么途徑去實現(xiàn)該制度所追求的價值目標？[28]本部分將具體一一分析該制度的目標，通過制度替代或去掉不合理目標的分析，從而給廢除該制度提供一個可行性的證明。

（一）目標之一：秩序價值

承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的價值之一是秩序。有人說，在租賃關(guān)系中承租人一般對租賃房屋形成一定的使用關(guān)系，在出租人出賣租賃房屋時，如果使承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，則不會出現(xiàn)因租賃房屋被第三人購買而使已經(jīng)形成的對物的使用關(guān)系遭到破壞，這樣可以維護和穩(wěn)定既有的物的使用關(guān)系。[29]

筆者認為，這樣的價值追求不足以支撐承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，因為有兩個規(guī)定與此價值追求相矛盾：一是合法轉(zhuǎn)租下的次承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。[30]次承租人實際地使用租賃房屋，是他而不是承租人對租賃房屋形成了一定的使用關(guān)系；按“穩(wěn)定使用關(guān)系”的價值追求，那么就應(yīng)當由次承租人而不是與租賃房屋并無使用關(guān)系的承租人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。[31]二是房屋同住人不享有優(yōu)先購買權(quán)。需要說明的是此處的“同住人”是指非共有關(guān)系的同住人。一個常見的例子是夫妻同住一間房屋，但此房屋為丈夫婚前從父母處繼承來的，那么妻子就是本文所指的同住人。在筆者有限的閱讀范圍內(nèi)，尚未見到法律規(guī)定和學者主張房屋同住人享有優(yōu)先購買權(quán)的，[32]這就不能不讓人對該制度所標榜的“穩(wěn)定使用關(guān)系”產(chǎn)生懷疑。承租人和其同住人都在使用著租賃房屋，法律在面對同樣的使用租賃房屋的兩個當事人不同等對待，違背了“同等事物為相同處理”之法律基本原則。

拋開上述兩個問題不談，“穩(wěn)定使用關(guān)系”的價值追求也可通過“買賣不破租賃”制度來實現(xiàn)?，F(xiàn)代民法已經(jīng)考慮到租賃房屋所有權(quán)人的變化可能會破壞承租人對租賃房屋的使用，為了秩序，為了穩(wěn)定此使用關(guān)系，法律特創(chuàng)設(shè)“買賣不破租賃”制度來實現(xiàn)此目標。因此，即使廢除了承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，承租人對租賃房屋的使用關(guān)系仍然能得到穩(wěn)定。因此，在秩序這一目標上，廢除承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是可行的。

（二）目標之二：效率價值

該制度的擁護者們認為承租人優(yōu)先購買權(quán)制度具有效率價值，決定資源的有效配置，促經(jīng)物盡其用，節(jié)約交易成本。具體說來1、承租人通過行使優(yōu)先購買權(quán)獲得租賃房屋的所有權(quán)后，就不必在市場上尋找相同功能的房屋，從而節(jié)省了去市場上另尋同功能之房屋的費用，節(jié)約了交易成本。2、此制度能對物之利用人起到激勵作用，因為基于優(yōu)先購買權(quán)的期待，承租人會對租賃房屋盡最大的注意和愛好責任，從而能使物發(fā)揮處最大的效益。[33]3、承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的設(shè)立是為了是租賃房屋的所有與使用盡可能地歸于同一人，從而促進承租人對房屋的妥善使用、維護和管理，使得物盡其用；[34] 4、承租人已經(jīng)實際使用了租賃房屋，了解租賃房屋的情況，知道如何有效地利用該房屋；而第三人未必了解租賃房屋的情況，如果其取得房屋所有權(quán)也不一定能有效地利用。[35]

不得不承認，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度散發(fā)著一定的效率的光芒，但有些情況下的效率是不能作為其價值理念的（因為其嚴重損害了生活公平），有些效率是可以通過其它途徑來實現(xiàn)的。現(xiàn)詳述如下：

理由1說此制度可以節(jié)省了承租人去市場上另尋同功能之房屋的費用，如前所述，他所節(jié)省交易成本的代價是讓第三人承擔了此交易費用。異言之，體現(xiàn)的效率的承租人優(yōu)先購買權(quán)制度破壞了公平原則。因此，此效率不可取。

理由2和理由3是從不同方面描述了租賃房屋所有人與使用人合一后帶來的效率，不可否認的是，這樣的確會有助于物的充分、有效利用。但使兩者合二為一并不一定非要通過承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，完全可以通過其他制度設(shè)計來實現(xiàn)——關(guān)于這一點，本文第五部分將會有詳細敘述。

理由4的“第三人未必了解租賃房屋的情況，如果其取得房屋所有權(quán)也不一定能有效地利用”過于武斷，因為在市場經(jīng)濟下，市場會自發(fā)地合理地有效地配置資源，所以當某商品從甲處流轉(zhuǎn)到乙處時，法律就推定該商品在乙處比在甲處更能有效地被利用。之所以有這樣的法律推定，是出于帕累托最優(yōu)的考慮：乙之所以原意舍棄價金的所有權(quán)而去取得該商品的所有權(quán)，因為他能更有效地利用該商品獲得更多的收益，[36]至于事實真的是否如此，則非法律所關(guān)注。但理由4看到了承租人和第三人在其他條件一致的情況下由于更熟悉租賃房屋而更能有效利用租賃房屋這一點，這是其可取之處；但這種效率也是可以通過其它途徑來實現(xiàn)的——關(guān)于此點，本文第五部分將會有詳細敘述。

如果從第三人的角度來看，我們會發(fā)現(xiàn)，承租人有效購買權(quán)制度蘊含著一個巨大的不效率：將第三人拉進來，允許其參與交易，但在其付出交易費用后又不讓其得到其所想得到的東西。這樣的允許第三人參與交易只是允許其參與付出，而使其并無所獲。這種資源的浪費是一種不效率——也正是這種不效率構(gòu)成了對第三人的不公平，也成為廢除該制度的一個最重要的理由。

（三）目標之三：保護弱者

承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的一個重要價值追求是對弱勢群體的利益的特殊保護。因為承租人與作為所有權(quán)人的出租人的對話中通常處于弱勢地位，其利益極易遭損害，需要后天的規(guī)則予以支持，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度正是這樣的后天規(guī)則。[37]有學者這樣表述，“長期使用他人之物不免使承租人產(chǎn)生寄人籬下、仰仗他人鼻息之感，因為‘求人不如求己’，故法律通過優(yōu)先購買權(quán)制度消除承租人的心理負擔。”[38]還有人從維護社會安定的高度（其實就是保護弱者）論述，“房屋的承租人一般都是因為無房住或住房十分緊張才不得已承租房屋的，在他們承租期間房屋所有人出賣房屋，如果不允許他們在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，就會使他們面臨住房的困難，生活處于一種不安定的狀態(tài)，以致影響社會安定；法律規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買房屋的權(quán)利，就可以避免這種情況不出現(xiàn)或少出現(xiàn)。[39]

該制度創(chuàng)設(shè)之初時的承租人可能為弱者，但現(xiàn)代社會中的租賃關(guān)系與過去的租賃關(guān)系不同，現(xiàn)代工商社會中很難在出租人與承租人之間區(qū)分誰為弱者了。因為現(xiàn)代社會很少有房地產(chǎn)公司投入大量的資金蓋房專門去出租，[40]因而也就不會出現(xiàn)新房買賣中的消費者個人力量無法對抗實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)公司的局面，再說承租人為弱者可能不太妥當了；“產(chǎn)生寄人籬下、仰仗他人鼻息之感”恐怕有夸張的成分。

即使承租人為弱者，“保護弱者”、“維護社會安定”也不能正當化承租人優(yōu)先購買權(quán)制度。因為民法不是社會救濟法，民法不是社會保障法，保護弱者的任務(wù)應(yīng)當由國家承擔，“他們面臨住房的困難，生活處于一種不安定的狀態(tài)，以致影響社會安定”的情況出現(xiàn)后，應(yīng)當由國家、政府撥款蓋房讓那些面臨住房的困難、生活處于一種不安定的狀態(tài)的人免費入住。當然民法在進行制度設(shè)計時也不妨考慮到保護弱者，但前提是保障制度的正常運轉(zhuǎn)；遺憾的是，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度恰恰是侵犯出租人和第三人利益，盡管它實現(xiàn)保護弱者的目標[41]——關(guān)于此點，前文已經(jīng)詳細敘述。

還有，此觀點有混淆主體的嫌疑。他們說承租人為弱者，是相對于出租人而言的，那么為了保護弱者而創(chuàng)設(shè)的優(yōu)先購買權(quán)制度就只能犧牲出租人利益。如同前文所指出的，該制度給出租人造成的的損害僅是小量的，而給第三人造成的損害卻是巨大的。承租人和第三人相比并不是弱者，但承租人優(yōu)先購買權(quán)制度卻通過犧牲第三人利益來優(yōu)惠承租人，這明顯是混淆“弱者”概念所對應(yīng)的主體。（四）目標之四：保護依賴關(guān)系

該制度的擁護者們認為“承租人在出租人出賣租賃房屋之前就已經(jīng)處于某種利害關(guān)系中，這集中表現(xiàn)在承租人對租賃房屋的依賴上。如果承租人能夠優(yōu)先他人購得此房屋，會使這種利害關(guān)系繼續(xù)下去，不會因被他人購去而構(gòu)成危害或麻煩。”[42]況且，“承租人對租賃房屋的依賴存在著許多特殊利益，如承租人使用出租房屋產(chǎn)生的居住、使用投資、與工作生活聯(lián)系等，一旦出租人將房屋賣于他人，這些利益就難以繼續(xù)維持。”[43]

租賃關(guān)系的存在就一定意味著存在承租人對租賃房屋的依賴？這恐怕要進行類型化分析。較長時間的租賃關(guān)系也許會出現(xiàn)承租人對租賃房屋的依賴的現(xiàn)象，但短期（如一個月）房屋租賃和不定期房屋租賃，則就很難產(chǎn)生承租人對租賃房屋的依賴。而現(xiàn)實生活中，隨著人口流動加劇，解一時之需的短期房屋租賃和不定期房屋租賃情形絕非鮮見——從這個意義來說，“將享有優(yōu)先購買權(quán)的主體限定為6個月以上的定期租賃合同的承租人”[44]的構(gòu)想是十分科學的。

即使承租人已經(jīng)依賴了租賃房屋，筆者認為，也不能就理所當然地對該依賴進行保護，因為該依賴未必都是合理的。租賃合同是有期限的，所以在租賃期限內(nèi)的承租人可以使用租賃房屋，可以產(chǎn)生對租賃房屋的依賴，此依賴在合同租賃期限內(nèi)是合理的，超出租賃期限內(nèi)的依賴就很難再說是合理的了，因為此時他已無依賴的基礎(chǔ)（即租賃合同），此時的依賴只是由于慣性而形成。承租人在訂立租賃合同時就應(yīng)當考慮自己使用租賃房屋會產(chǎn)生居住、使用投資、與工作生活聯(lián)系等特殊利益，他就應(yīng)該據(jù)此確定一個對自己較為合適的租賃期限；所以當日后租賃合同期滿后，承租人這些特殊利益的喪生是當然的結(jié)果。這樣的依賴就不值得法律的特別保護了。

另外，當承租人出價沒有第三人高即不具備同等條件時，他并不能行使優(yōu)先購買權(quán)，他就得不到租賃房屋的所有權(quán)，他對租賃房屋的依賴和因此而產(chǎn)生的居住、使用投資、與工作生活聯(lián)系等特殊利益也就不能得到保護。但法律卻容忍了此種情形，并不認為這有何不妥。這也從另一個側(cè)面說明了承租人對租賃房屋的依賴未必都要保護。

拋開上邊不談，單純從保護承租人的依賴的角度考慮，也沒有必要創(chuàng)設(shè)承租人優(yōu)先購買權(quán)制度，因為讓承租人取得租賃房屋的所有權(quán)即可實現(xiàn)此目標。“讓承租人取得租賃房屋的所有權(quán)”和優(yōu)先購買權(quán)制度的“讓承租人較其他人優(yōu)先獲得租賃房屋的所有權(quán)”是兩回事。本文下一部分將會敘述一種讓承租人取得租賃房屋的所有權(quán)而非讓承租人較其他人優(yōu)先獲得租賃房屋的所有權(quán)的制度。