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　　一、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記與一般抵押權(quán)設(shè)立登記的異同

　　《房屋登記辦法》(下稱《辦法》)第50 條與第51條對(duì)房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記做出了規(guī)定。盡管在《擔(dān)保法》中就對(duì)最高額抵押權(quán)做出了規(guī)定，但是由于其規(guī)定過于簡單，因此在以往的房屋登記實(shí)務(wù)中，以房屋設(shè)立最高額抵押權(quán)登記的情形相對(duì)較少，一些房屋登記機(jī)構(gòu)人員對(duì)此了解較少，甚至存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，因此有必要將最高額抵押權(quán)設(shè)立登記與一般抵押權(quán)設(shè)立登記做一比較，以便登記機(jī)構(gòu)工作人員能夠正確辦理最高額抵押權(quán)設(shè)立登記業(yè)務(wù)。

　　最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)都屬于廣義的抵押權(quán)范疇，二者在登記上存在很多共同的地方，正因如此，《物權(quán)法》第207 條才規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定”。這就意味著，除非法律、法規(guī)對(duì)于最高額抵押權(quán)有特別規(guī)定，否則最高額抵押權(quán)的很多內(nèi)容可以適用《物權(quán)法》關(guān)于一般抵押權(quán)的規(guī)定。例如，依據(jù)《物權(quán)法》第185 條第1 款的規(guī)定：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同”。所以，當(dāng)事人在以房屋設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立最高額抵押合同。再如，《物權(quán)法》第186 條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”。這是對(duì)流押契約的禁止性規(guī)定，該規(guī)定顯然也適用于最高額抵押。同樣，《辦法》中對(duì)于一般抵押權(quán)設(shè)立登記的規(guī)定，在該辦法沒有另行規(guī)定的時(shí)候，也適用于最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記。例如，《辦法》第43 條規(guī)定：“申請(qǐng)抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：(一)登記申請(qǐng)書;(二)申請(qǐng)人的身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;(四)抵押合同;(五)主債權(quán)合同;(六)其他必要材料”。這是對(duì)一般抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交材料的規(guī)定，將其與《辦法》第51 條的規(guī)定相比較可知，就登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書等文件的規(guī)定都是相同的。

　　但是，最高額抵押權(quán)畢竟是一種比較特殊的抵押權(quán)，因此在其設(shè)立登記上與一般抵押權(quán)的設(shè)立登記也存在不少值得重視的差異，歸納起來有以下幾點(diǎn)：

　　1. 抵押合同上的差異

　　最高額抵押權(quán)設(shè)定登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的是最高額抵押合同，而一般抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)提交的是抵押合同。依據(jù)《擔(dān)保法》第93 條的規(guī)定，最高額抵押合同與設(shè)定一般抵押權(quán)的抵押合同，都可以是單獨(dú)訂立的書面合同，包括當(dāng)事人之間具有抵押擔(dān)保性質(zhì)的信函、傳真等，也可以是主合同中的抵押擔(dān)保條款。然而，要判斷一個(gè)合同究竟是設(shè)立一般抵押權(quán)的合同，還是設(shè)立最高額抵押權(quán)的合同，重要的是看其中是否存在以下兩項(xiàng)比較特殊的條款：

　　(1)最高債權(quán)額限度條款。最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)一項(xiàng)最大的區(qū)別就在于存在最高債權(quán)額限度。這是因?yàn)樽罡哳~抵押權(quán)擔(dān)保的是一定期間內(nèi)將要發(fā)生的債權(quán)，如果沒有最高債權(quán)額限度，則意味著抵押權(quán)人與抵押人之間設(shè)定的是一般抵押權(quán)，而該抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)又屬于將要發(fā)生的不確定的債權(quán)，故此因違反從屬性，該一般抵押權(quán)亦不成立。所以，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理最高額抵押權(quán)登記時(shí)，一定要認(rèn)真審查最高額抵押合同中是否有對(duì)最高債權(quán)額限度的明確約定，如果沒有約定或者約定不明確，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)核準(zhǔn)登記。

　　(2)債權(quán)確定期間條款。所謂債權(quán)確定期間也稱“決算期”，它是使得最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的不特定債權(quán)得以特定的日期。但需要注意的是，債權(quán)確定期間條款并非最高額抵押合同的必備條款，它可由當(dāng)事人自行約定;如果沒有約定或約定不明，則依據(jù)《物權(quán)法》第206 條第2 項(xiàng)，抵押權(quán)人或者抵押人可以自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)。正是由于最高額抵押合同中具有上述兩項(xiàng)特殊條款，《辦法》第53 條才明確規(guī)定：“對(duì)符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項(xiàng)外，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)”。

　　2. 主合同上的差異

　　依據(jù)《擔(dān)保法》第44 條的規(guī)定，無論是在房屋上設(shè)立一般抵押權(quán)，還是設(shè)立最高額抵押權(quán)，當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)向登記部門提供主合同。但是，設(shè)立一般抵押權(quán)與設(shè)立最高額抵押權(quán)時(shí)當(dāng)事人提交的主合同是不同的。在房屋上設(shè)立一般抵押權(quán)時(shí)，當(dāng)事人提交的主合同都是產(chǎn)生特定債權(quán)的合同，也就是說，無論當(dāng)事人之間的債權(quán)合同是借款合同、買賣合同，還是其他合同，該合同產(chǎn)生的債權(quán)數(shù)額都是已經(jīng)特定的。例如，甲銀行與乙企業(yè)之間簽訂一份抵押借款合同，約定甲銀行向乙企業(yè)貸款1000 萬元，用于設(shè)備改造，乙企業(yè)以其廠房一棟向甲銀行設(shè)定一般抵押權(quán)。在申請(qǐng)一般抵押權(quán)登記時(shí)，所謂主合同就是這個(gè)貸款合同。當(dāng)然，主合同的表現(xiàn)形式也可以是多種多樣的，如單獨(dú)訂立的借款合同書，也可以與抵押合同條款混合在一起。但是，無論如何一般抵押權(quán)設(shè)立登記中主合同發(fā)生的債權(quán)都是特定的。可是，最高額抵押權(quán)設(shè)立登記中的主合同卻非常特殊，它是“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料”。所謂“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同”，可以是買賣合同、借款合同，也可以是票據(jù)貼現(xiàn)合同、銀行卡合同等。但是，該合同與一般抵押權(quán)設(shè)定登記中主合同不同的是，它能夠?qū)е乱欢ㄆ陂g債權(quán)的連續(xù)發(fā)生。例如，當(dāng)事人之間訂立的一定期間內(nèi)的連續(xù)性供貨合同、一定期間內(nèi)的授信協(xié)議等。如果當(dāng)事人提交的主合同并不能夠在一定期間內(nèi)引發(fā)債權(quán)的連續(xù)發(fā)生，而只是會(huì)發(fā)生某一個(gè)特定的債權(quán)，那么這個(gè)合同就不屬于《辦法》第51 條第5 項(xiàng)的規(guī)定。為這種合同債權(quán)提供擔(dān)保抵押權(quán)就不是最高額抵押權(quán)，而只可能是一般抵押權(quán)。所謂“其他登記原因證明材料”是一種兜底性的規(guī)定，也就是說，隨著將來經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展，可能出現(xiàn)的在當(dāng)事人訂立的合同之外能夠引起一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的證明材料。

　　二、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料

　　《辦法》第51 條規(guī)定，申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：登記申請(qǐng)書;申請(qǐng)人的身份證明;房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書;最高額抵押合同;一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料;其他必要材料。這里主要解釋一下最高額抵押合同。

　　1. 應(yīng)當(dāng)訂立書面的最高額抵押合同

　　《物權(quán)法》第185 條第1 款規(guī)定：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同”。因此，設(shè)立最高額抵押權(quán)時(shí)也必須訂立書面的最高額抵押合同。《物權(quán)法》要求抵押合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式，主要原因有兩點(diǎn)：首先，抵押涉及的財(cái)產(chǎn)數(shù)額較大，法律關(guān)系比較復(fù)雜，而且要在一段時(shí)間內(nèi)為債權(quán)擔(dān)保。為避免爭議，便于人民法院處理糾紛，因此法律要求采用書面形式訂立抵押合同。其次，我國抵押權(quán)登記的法律規(guī)則在某種程度上非常類似于契據(jù)登記主義，即登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押權(quán)登記時(shí)不僅要求當(dāng)事人提交書面的抵押合同，而且登記簿上所記載的事項(xiàng)就是抵押合同中記載的內(nèi)容。因此，抵押合同必須采用書面形式才能便于將抵押合同的內(nèi)容相應(yīng)的在登記簿上加以記載。例如，《辦法》第51 條第4 項(xiàng)就明確規(guī)定，申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交最高額抵押合同。依據(jù)《合同法》第11 條、《擔(dān)保法》第93 條，所謂書面形式既可以是單獨(dú)訂立的書面合同即合同書，當(dāng)事人之間的具有擔(dān)保性質(zhì)的信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等，也可以是主合同中的擔(dān)保條款。從實(shí)踐來看，一般是將最高額抵押合同條款與借款合同條款規(guī)定在一份合同書中，名為“最高額抵押借款合同書”。

　　2. 最高額抵押合同的內(nèi)容

　　依據(jù)《物權(quán)法》第185 條第2 款，抵押合同一般包括以下條款：(1)被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額;(2)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;(3)抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬;(4)擔(dān)保的范圍。最高額抵押合同一般也應(yīng)當(dāng)包括上述條款。

　　三、將已經(jīng)存在的債權(quán)納入到最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理的登記

　　《辦法》第52 條規(guī)定：“當(dāng)事人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料;(二)抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。這一條規(guī)定的是當(dāng)事人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍時(shí)應(yīng)當(dāng)如何辦理登記的問題。

　　1. 允許已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保債權(quán)范圍的理由

　　《辦法》中本條規(guī)定的立法依據(jù)是《物權(quán)法》第203 條第2 款，即“最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍”。在《物權(quán)法》起草的過程中，就最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)能否納入擔(dān)保的債權(quán)范圍，曾有一定的爭議。多數(shù)人認(rèn)為，最高額抵押權(quán)的本質(zhì)特征不在于其所擔(dān)保的債權(quán)是將來的債權(quán)，而其擔(dān)保的債權(quán)是一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的不特定債權(quán)，且存在最高債權(quán)額限度。基于意思自治的考慮，只要當(dāng)事人沒有意見，即便是在最高額抵押權(quán)設(shè)定之前已經(jīng)確定的債權(quán)也可以納入該抵押權(quán)擔(dān)保的范圍，所以法律上沒有必要限制。因此，《物權(quán)法》第203 條第2 款對(duì)此作出了明確的規(guī)定。

　　2. 最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保債權(quán)范圍的具體情形

　　實(shí)踐中，當(dāng)事人要將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保債權(quán)范圍的情形可能包括三種：其一，在申請(qǐng)最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記時(shí)，就要求將該已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍;其二，最高額抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立并且辦理了登記之后，當(dāng)事人合意將已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍;其三，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，當(dāng)事人在申請(qǐng)最高額抵押權(quán)確定登記時(shí)要求將最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍。

　　就第一種和第二種情形而言，由于最高額抵押權(quán)的最高債權(quán)額限度是確定的，依據(jù)《辦法》第53 條，需要在房屋登記簿上加以明確記載，所以即便當(dāng)事人將已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍，抵押權(quán)都只能在最高債權(quán)額限度內(nèi)受償，對(duì)于同一房屋上的后順位抵押權(quán)人的利益不會(huì)發(fā)生影響。但是，如果是第三種情形，由于最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，此時(shí)該最高額抵押權(quán)實(shí)際上已經(jīng)變?yōu)橐话愕盅簷?quán)，當(dāng)事人再申請(qǐng)將最高額抵押權(quán)設(shè)立之前的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍，實(shí)際上就相當(dāng)于變更一般抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，此時(shí)，必然影響后順位抵押權(quán)人的利益。因此，依據(jù)《辦法》第46條第3 款，房屋登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件。

　　由此可知，對(duì)于第一種情形下，當(dāng)事人要求將最高額抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立登記程序中一并辦理，將該債權(quán)記入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍。對(duì)于第二種情形，房屋登記機(jī)構(gòu)辦理的應(yīng)當(dāng)是最高額抵押權(quán)的變更登記。而第三種情形，房屋登記機(jī)構(gòu)辦理的是一般抵押權(quán)的變更登記。

　　3. 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的材料

　　依據(jù)《辦法》之規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　　(1)已經(jīng)存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料。所謂“已經(jīng)存在債權(quán)的合同”是指能夠證明要納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍的某一債權(quán)實(shí)際存在的合同文書， 如買賣合同書、借款合同書等。“其他登記原因證明材料”是指能夠證明該債權(quán)已經(jīng)存在的有關(guān)文件，如經(jīng)公證機(jī)構(gòu)依法公證的債權(quán)文書等。如果當(dāng)事人不能提供這些證明材料，登記機(jī)構(gòu)將無法判斷要納入到最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍的某一債權(quán)是否存在。

　　(2)抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。依據(jù)《物權(quán)法》第203條第2 款，只有經(jīng)過當(dāng)事人同意，才能將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。登記機(jī)構(gòu)在辦理將已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍的登記時(shí)，必須要認(rèn)真審查抵押人與抵押權(quán)人之間是否對(duì)此已經(jīng)達(dá)成合意。為了使登記機(jī)構(gòu)能夠有效的判斷當(dāng)事人之間存在此種合意，本條第2 項(xiàng)規(guī)定，抵押人與抵押權(quán)人必須向登記機(jī)構(gòu)提交同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。

　　四、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)在登記簿上的記載事項(xiàng)

　　《辦法》第53 條規(guī)定：“對(duì)符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項(xiàng)外，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)”。這一條是對(duì)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上特別記載的事項(xiàng)做出的規(guī)定。

　　依據(jù)《辦法》第44 條的規(guī)定，一般抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)只是需要在房屋登記簿上記載以下三項(xiàng)內(nèi)容：其一，抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱;其二，被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額;其三，登記時(shí)間。但是，如前所述，最高額抵押權(quán)是一種比較特殊的抵押權(quán)，其特殊之處就在于該抵押權(quán)擔(dān)保的不是特定的某個(gè)債權(quán)，而是在最高債權(quán)額限度內(nèi)擔(dān)保一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。因此，最高債權(quán)額和債權(quán)的確定期間是最高額抵押合同中獨(dú)有的條款，如果當(dāng)事人合同中沒有約定最高債權(quán)額或者對(duì)之約定不明，那么該抵押權(quán)不可能是最高額抵押權(quán)。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，一定要注意合同中是否有最高債權(quán)額的約定，如果沒有約定或者約定不明，絕對(duì)不能為其辦理最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記。但是，債權(quán)確定的期間卻并不是最高額抵押合同中的必要條款，欠缺這一條款，無關(guān)緊要。因?yàn)?，《物?quán)法》第206 條第2 項(xiàng)已經(jīng)明確規(guī)定了，沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)。但是，如果當(dāng)事人在最高額抵押合同中對(duì)于債權(quán)確定的期間已經(jīng)有明確的約定，那么登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其記載于房屋登記簿，理由在于：首先，通過在登記簿上記載債權(quán)確定的期間，可以有效的維護(hù)同一房屋上后順位抵押權(quán)人的利益，使之據(jù)此權(quán)衡自己的利益。其次，房屋登記簿上記載債權(quán)確定的期間，也為登記機(jī)構(gòu)后面辦理最高額抵押權(quán)確定登記提供了判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，《辦法》本條還要求登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上明確記載該抵押權(quán)是最高額抵押權(quán)，這一規(guī)定對(duì)于貫徹落實(shí)《物權(quán)法》確定的公示公信原則也是非常必要的。

　　五、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記應(yīng)當(dāng)注意的一個(gè)問題

　　關(guān)于最高額抵押權(quán)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)特別需要注意的是：最高額抵押權(quán)登記只需要辦理一次，房屋登記機(jī)構(gòu)不能要求當(dāng)事人在每一次新的債權(quán)產(chǎn)生后到登記機(jī)構(gòu)辦理一次登記。據(jù)了解在以往的房屋登記實(shí)踐中，一些登記機(jī)構(gòu)沒有正確理解最高額抵押權(quán)，要求當(dāng)事人在辦理最高額抵押權(quán)設(shè)立登記后，每發(fā)生一次新的債權(quán)，就應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)構(gòu)進(jìn)行一次登記。有的登記機(jī)構(gòu)甚至要求企業(yè)重復(fù)評(píng)估、重復(fù)收費(fèi)。我們認(rèn)為，這些做法都是錯(cuò)誤的。最高額抵押權(quán)設(shè)立的目的就是為了避免因每一次新債權(quán)的產(chǎn)生需要辦理一次抵押權(quán)登記，從而節(jié)省成本、提高效率。如果要求每一次新產(chǎn)生的債權(quán)都要辦理一次抵押權(quán)登記，就根本沒有必要設(shè)立最高額抵押權(quán)了。當(dāng)事人在抵押期間內(nèi)，新產(chǎn)生的債權(quán)只要沒有超過最高債權(quán)額限度，且有借據(jù)證明或者在產(chǎn)生該債權(quán)的借款中注明了對(duì)應(yīng)的最高額抵押權(quán)，就自動(dòng)納入了最高額抵押權(quán)，無須重復(fù)辦理登記。但是，如果當(dāng)事人要將超出最高債權(quán)額限度的債權(quán)納入最高額抵押權(quán)中，則屬于變更最高額債權(quán)額限度，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第205條和本辦法第52 條辦理最高額抵押權(quán)變更登記。