湖南省長沙市X區(qū)人民法院
民事判決書
(2011)芙民初字第X號
原告謝某，男，某年某月某日出生，漢族，戶籍所在地（略）。
委托代理人彭某某，湖南某某律師事務(wù)所律師。
被告湖南省某某置業(yè)有限公司，住所地長沙市X區(qū)X路某某號某某閣某室。
法定代表人方某，董事長。
委托代理人余某某，男，某年某月某日出生，該公司職員，戶籍所在地（略）。
委托代理人申某某，女，該公司職員，戶籍所在地（略）。
原告謝某因與被告湖南省某某置業(yè)有限公司（以下簡稱某某公司）發(fā)生房屋買賣合同糾紛，于2011年11月17日向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員鐘建林獨(dú)任審判，于2012年2月15日公開開庭進(jìn)行了審理。書記員陳沛蓉?fù)?dān)任庭審記錄。原告謝某的委托代理人彭某，被告某某公司的委托代理人余某某和申某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告謝某訴稱：2005年8月，謝某與某某公司簽訂了《長沙市商品房買賣合同》，約定由謝某支付購房款145885元購買某某公司開發(fā)的位于長沙市X區(qū)X路X號華瑞電子商廈樓盤中的X號房。合同第某五條約定“某某公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。2005年9月30日房屋交付后，某某公司至今沒有將辦理權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，導(dǎo)致一直無法辦理房屋的產(chǎn)權(quán)登記?；谝陨鲜聦?shí)，謝某曾于2007年8月29日向長沙市X區(qū)人民法院提起訴訟。法院作出了（2007）芙民初字第X號民事判決，判令某某公司立即辦理產(chǎn)權(quán)登記和賠償延期辦證違約金，但某某公司至今仍未辦理。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第某八條、《合同法》第某十條、第某百零七條的規(guī)定，某某公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行將辦理權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)并給付遲延履行辦證義務(wù)的違約金。為維護(hù)謝某的合法權(quán)益，請求法院依法判令：1、某某公司給付因延期辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金44728元（自2007年10月26日起至2011年10月26日止）；2、某某公司從2011年10月26日起按基數(shù)145885元、利率日萬分之二點(diǎn)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)給付違約金直至某某公司將辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案為止。
被告某某公司辯稱：一、雙方某房屋買賣合同糾紛已由法院審理完畢，現(xiàn)謝某再次起訴，屬于重復(fù)起訴，違反“一事不再理”原則，應(yīng)當(dāng)駁回；二、謝某的起訴已經(jīng)超過了兩年訴訟時(shí)效期間，其訴訟請求應(yīng)當(dāng)依法駁回。三、謝某要求計(jì)算給付延期辦證違約金沒有法律依據(jù)。雙方某簽《長沙市商品房買賣合同》第某五條對出賣人應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任已有明確約定，即由買受人退房，出賣人退款，并賠償房價(jià)款一定比例的損失，現(xiàn)謝某要求根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第某八條的規(guī)定計(jì)算違約金，不符合雙方某同的約定，因而沒有法律依據(jù)；四、某某公司是一家嚴(yán)重資不抵債的國有控股企業(yè)，造成某某公司嚴(yán)重資不抵債以及訟爭房屋無法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的根本原因在于另一自然人股東亦即當(dāng)時(shí)的實(shí)際經(jīng)營者姜思融的違規(guī)建設(shè)；五、鑒于某某公司已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，謝某撤訴或者被法院駁回起訴，更加有助于訟爭房屋權(quán)屬證書的辦理，反之，某某公司可能進(jìn)入破產(chǎn)程序，華瑞電子大廈將成為爛尾樓。綜上所述，請求法院駁回謝某的訴訟請求。
經(jīng)審理查明：2005年8月16日，謝某（買受人）與某某公司（出賣人）簽訂了《長沙市商品房買賣合同》，購買某某公司開發(fā)的位于長沙市X區(qū)X路X號華瑞電子商廈樓盤中的X號商品房。合同約定購房款總金額為145885元，某某公司應(yīng)在2005年9月30日前依照國家和地方某民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付謝某使用。合同第某五條是“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”，內(nèi)容為：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方某意按下列第1項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的貳%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的/%向買受人支付違約金。3、/”。
合同簽訂后，某某公司收取了謝某交付的全部購房款，且按照約定交付了房屋。此后由于某某公司沒有按合同的約定及時(shí)將辦理房屋權(quán)屬登記需要由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，由此引發(fā)糾紛。
為維護(hù)自己的權(quán)利，謝某曾向本院提起訴訟。本院開庭審理后于2007年10月26日作出判決，判令某某公司給付謝某逾期辦證違約金18687.87元，于判決生效之日起60日內(nèi)將辦理房屋權(quán)屬登記需要由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并在謝某的協(xié)某下辦理好相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。該判決生效后至今，某某公司依然沒有在判決指定的期限內(nèi)履行資料備案義務(wù)，謝某至今未能取得相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
以上事實(shí)，有經(jīng)庭審質(zhì)證的《長沙市商品房買賣合同》、收款收據(jù)、物業(yè)管理服務(wù)協(xié)某、入住驗(yàn)房表、民事判決書等證據(jù)證實(shí)，足以認(rèn)定。
本院認(rèn)為：謝某與某某公司簽訂的《長沙市商品房買賣合同》系雙方某真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方某應(yīng)按照合同的約定積極履行各自的義務(wù)。本案中某某公司沒有按照合同的約定及時(shí)提供資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，沒有完成交付房屋權(quán)證的義務(wù)，導(dǎo)致房屋所有權(quán)不能及時(shí)移轉(zhuǎn)，構(gòu)成違約。對于某某公司辦理房屋權(quán)屬證書遲延的嚴(yán)重違約行為，謝某有權(quán)選擇退房或者不退房，雙方某簽《長沙市商品房買賣合同》第某五條既沒有、也不能從根本上限制謝某這種自由選擇的權(quán)利。本案中，謝某選擇了不退房并要求某某公司繼續(xù)履行合同義務(wù)的訴訟主張，此種主張更有利于促進(jìn)交易，促進(jìn)市場秩序的迅速穩(wěn)定，也有利于減少解決雙方某紛需要的社會(huì)成本，合法合理合情，本院予以支持。但是本案爭議的合同條款對遲延辦證只約定了謝某退房時(shí)某某公司應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)違約責(zé)任，而沒有約定謝某不退房時(shí)某某公司應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。此種約定事實(shí)上遺漏了出賣人的違約責(zé)任，在本質(zhì)上屬于約定不完全、不全面。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第某八條的規(guī)定，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，由于出賣人的原因，買受人未能在商品房交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因此，某某公司應(yīng)當(dāng)依法向謝某支付違約金并繼續(xù)履行合同。在本院曾經(jīng)判令某某公司限期履行資料備案義務(wù)而某某公司至今仍未履行的情況下，謝某繼續(xù)要求某某公司給付違約金，合法合理，應(yīng)予支持。
對于某某公司的辯稱意見，本院認(rèn)為：1、關(guān)于某某公司辯稱的重復(fù)起訴問題，因本院此前判決的違約金只計(jì)算至2007年10月26日，而某某公司并未在判決生效后履行判決確定的資料備案義務(wù)，故謝某繼續(xù)要求某某公司給付違約金，不屬于重復(fù)起訴，本院對某某公司關(guān)于重復(fù)起訴的辯稱意見不予采納。2、關(guān)于某某公司辯稱的訴訟時(shí)效的問題。由于某某公司的違約行為一直處于持續(xù)狀態(tài)，至今沒有履行辦證義務(wù)，因此謝某的起訴沒有超過法律規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效期間。3、關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第某八條的問題，如前所述，《長沙市商品房買賣合同》第某五條不能限制謝某的不退房權(quán)，也不能排除在不退房的前提下謝某可要求某某公司給付違約金的權(quán)利，因此，關(guān)于違約金數(shù)額如何確定，自當(dāng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第某八條的規(guī)定，故本院對某某公司的辯稱意見不予采納。4、關(guān)于某某公司因股東原因而資不抵債的問題，本院認(rèn)為屬于某某公司的內(nèi)部關(guān)系問題，對房屋買受人謝某沒有約束力，故本院不予采納。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第某條、第某、第某條、第某十條、第某百零七條、第某百一十四條、第某百三十條、第某百三十五條，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第某八條的規(guī)定，判決如下：
湖南省某某置業(yè)有限公司于本判決生效后立即向謝某給付逾期辦證違約金44728元（已以購房款145885元為基數(shù)，按日萬分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)，從2007年10月26日起計(jì)算至2011年10月26日止，此后的按上述辦法從2011年10月27日起計(jì)算至湖南省某某置業(yè)有限公司將辦理房屋權(quán)屬登記需要由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之日止）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第某百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)918元，因適用簡易程序減半收取459元，由湖南省某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，通過本院遞交上訴狀，并按對方某事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。
審判員鐘建林
二○一二年三月一日
書記員陳沛蓉
附：本案援引法律條文原文：
《中華人民共和國合同法》
第某條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方某權(quán)利和義務(wù)。
第某當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。
第某條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第某十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)某、保密等義務(wù)。
第某百零七條當(dāng)事人一方某履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第某百一十四條當(dāng)事人可以約定一方某約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ侥掣兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方某。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方某付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第某百三十條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
第某百三十五條出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第某八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
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