房地產(chǎn)買賣活動(dòng)當(dāng)中，除了房地產(chǎn)銷售商、房屋買受人之外，還有這樣一類特殊的群體存在。他們?cè)谔囟ㄙI賣關(guān)系中，依法享有在同等條件下優(yōu)先于其他人購(gòu)買出賣人的財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，這就是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)所有權(quán)的一種限制，以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價(jià)，換取對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人特殊利益的保護(hù)。

　　優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念分為兩種，分別見于我國(guó)《合同法》第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”和《物權(quán)法》101條：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”

　　既然在房地產(chǎn)這同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置了兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么這兩種權(quán)利競(jìng)合的時(shí)候必然會(huì)產(chǎn)生沖突。那么這兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)孰先孰后呢？

　　當(dāng)房屋承租人和房屋的共有人在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生競(jìng)合的時(shí)候，我國(guó)大陸法學(xué)界的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于物權(quán)產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于債權(quán)產(chǎn)生的，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，房屋的共有人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)[①].另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照“使用權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)”原則，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)顯然應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)[②].

　　對(duì)于雙方的爭(zhēng)論，筆者認(rèn)為：

　　首先，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未必一定是物權(quán)，基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也不一定是債權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)既不是物權(quán)也不是債權(quán)，如果說它是物權(quán)，既不符合是用益物權(quán)的特征也不符合是擔(dān)保物權(quán)的特征，只能說它具有物權(quán)的某些特征。再者，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種機(jī)會(huì)權(quán)利也即是期待權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能否行使取決于出賣人。如果出賣人永遠(yuǎn)不出賣其標(biāo)的物或轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，那么優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人就沒有機(jī)會(huì)來行使他的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，從而使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。而物權(quán)卻沒有這一性質(zhì)。如果將優(yōu)先購(gòu)權(quán)定性為債權(quán)，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法定性與債權(quán)設(shè)定自由原則互相矛盾。債權(quán)效果得由當(dāng)事人自由設(shè)定，但優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效果則由法律作了劃一的強(qiáng)行規(guī)定。因此，筆者不贊同以“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則來解釋優(yōu)先權(quán)沖突的問題。

　　其次，我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者謝哲勝曾經(jīng)指出，從經(jīng)濟(jì)分析的角度來看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，才比較符合經(jīng)濟(jì)效益的觀點(diǎn)。這是因?yàn)?，若使共有人基于共有關(guān)系而優(yōu)先購(gòu)買共有物，根據(jù)買賣不破租賃的原則，租賃物所屬權(quán)的變動(dòng)并不會(huì)對(duì)承租人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的使用關(guān)系造成影響，因此，不動(dòng)產(chǎn)的所有和不動(dòng)產(chǎn)的使用分離的狀況并不會(huì)因買賣關(guān)系的發(fā)生而受到影響，而不動(dòng)產(chǎn)所有和使用相分離從經(jīng)濟(jì)效益上衡量要低于所有和使用相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)效益[③].但是，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，也會(huì)發(fā)生不效率的結(jié)果。舉例來說，共有人之一出賣共有物，在共有人為二人的情況下，如果另一共有人優(yōu)先購(gòu)買，就可以消滅共有，使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬于一人。一般認(rèn)為，較單獨(dú)所有而言，共有是較無效率的。也就是說，當(dāng)承租人優(yōu)先于共有人購(gòu)得共有物從而獲得所有和使用較高的效率的時(shí)候，同時(shí)也會(huì)使租賃物仍然為共有物，造成另一個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)上的低效率[④].但這兩者無法準(zhǔn)確的衡量，因此筆者認(rèn)為也不能單純的從經(jīng)濟(jì)角度來解決優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合的問題。

　　第三，從立法者的價(jià)值觀和立法取向出發(fā)，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況的不同設(shè)定一些優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為物權(quán)，而另一些為債權(quán)。以臺(tái)灣地區(qū)《土地法》為例，從第34條規(guī)定“各級(jí)政府為創(chuàng)設(shè)自耕農(nóng)場(chǎng)需用土地時(shí)，經(jīng)行政院核定，得依左列順序征收之，其地價(jià)得以土地債券給付”可以看出，土地共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅有債權(quán)的效力；而該法第104條規(guī)定，“基地出賣時(shí)，地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買之權(quán)。房屋出賣時(shí)，基地所有權(quán)人有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買之權(quán)。其順序以登記之先后定之。前項(xiàng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，于接到出賣通知后十日內(nèi)不表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄。出賣人未通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對(duì)抗優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人”中的地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則具有物權(quán)的效力。究其立法本意，便會(huì)發(fā)現(xiàn)“臺(tái)灣現(xiàn)行土地政策之避免土地畸零以及所有權(quán)分散系對(duì)農(nóng)地及空地而言，如土地上已由第三人建有房屋，即無保護(hù)基地共有人，使其優(yōu)先承購(gòu)其他共有人應(yīng)有部分的必要”[⑤]，故臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第104條的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)較共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先。雖然我國(guó)大陸民事立法并未根據(jù)不同情況明確共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)為何種性質(zhì)，但是可以參照臺(tái)灣地區(qū)做法，在司法實(shí)踐當(dāng)中做出適當(dāng)?shù)乃痉ń忉?，以解決優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合的問題。

　　綜上所述，解決房地產(chǎn)優(yōu)先權(quán)的競(jìng)合問題，應(yīng)當(dāng)結(jié)合各個(gè)方面的因素進(jìn)行利益衡量，而利益衡量的最大標(biāo)準(zhǔn)是促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的效益的最大發(fā)揮。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善，筆者認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人的先買權(quán)與共有人的先買權(quán)的競(jìng)合作出一般性的規(guī)定，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合交易中的具體情況，進(jìn)行裁判。

　　【作者簡(jiǎn)介】張兆綱、毛晶晶，江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院任職。

　　【注釋】

　　[①] 王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第30頁

　　[②] 謝哲勝：《大陸物權(quán)法制的立法建議》，載人大法學(xué)會(huì)主編《人大法律評(píng)論（2001年第2輯）》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年第1版，第249頁。

　　[③] 謝哲勝：《法律經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論之研究》，本文參見//www.civillaw.com.cn.

　　[④] 蘇永欽：《從效率觀點(diǎn)看幾個(gè)共有關(guān)系的爭(zhēng)議》，本文參見//www.civillaw.com.cn.

　　[⑤] 楊芳：《論承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)》，北京大學(xué)碩士研究生論文，2005年3月