轉(zhuǎn)讓單位集資房不過戶，法院認定合同有效繼續(xù)履行

發(fā)布日期：2013-12-03 作者：110網(wǎng)律師

轉(zhuǎn)讓單位集資房不過戶，法院認定合同有效繼續(xù)履行
【案情】2000年8月，陸先生（以下稱原告）和江女士（以下稱被告）在雙方自愿協(xié)商的基礎上，被告將坐落于金華市某小區(qū)的單位集資房及輔房，以人民幣13. 5萬元的價格轉(zhuǎn)讓給原告，雙方于同月19日在雙方所邀見證人的見證下簽訂了 “房屋買賣協(xié)議”。協(xié)議簽訂后，原告于當日將全部購房款一次性交付給被告，被告也將該住房和輔房的鑰匙交付給原告，并代收了裝修押金 500元。但是，因當時該房屋的產(chǎn)權(quán)證在辦理中，雙方無法當即辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)。2000年底，該房屋的房產(chǎn)證辦理完畢。但因被告所在單位將所有集資房的房產(chǎn)證集中統(tǒng)一保管，致使房地產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)。原告實際占有、使用并管理了該房產(chǎn)。2001年6月起，原告對該房屋進行了裝修，并于2002 年9月入住至案發(fā)時。2003年1月中旬，被吿所在單位將統(tǒng)一保管的房產(chǎn)證發(fā)還給被告。之后，原告依約多次找到被告，要求被告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，被告則以各種理由推脫，拒不履行過戶手續(xù)。
為此，原告訴至法院，請求法院：①責令被吿依約辦理房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)；②判令被告支付違約金2. 7萬元。
被告辯稱：我在未經(jīng)丈夫伺意的情況下，將夫妻共同出資購買但未領取房產(chǎn)證和土地證的房屋出賣給原告，是因為生意虧損而賣房還債。房屋買賣未經(jīng) 共有人即我丈夫同意，且未領取權(quán)屬證書，違反了《城市房地產(chǎn)管理法'》’第三十七條第（四），（六）項的規(guī)定，購房合同屬寧無效合同，應由雙方互相返還因無效合同所取得的財產(chǎn)，并按雙方過錯大小各自賠償對方損失。要求法院駁回原告的訴訟請求,同時提起反訴，請求：①確認歡方之間簽訂的“房屋買賣協(xié)議”無效；②反訴要求原告退還房屋，并賠償因無效合同所遭受的房租損失（按每月600元的50%計算，從協(xié)議上簽訂之日計算至房屋騰退之日。
.【審判】 —：
一審法院經(jīng)公開審理査明：2000年5月，被告向其所在單位金華市某總公司購得坐落于金華市某小區(qū)一集資房1套（建筑面積住房102.48平方米、輔房8. 1平方米）。2000年8月，因被告急需籌錢還債，經(jīng)他人介紹認識原告的母親宋某。經(jīng)看房議價后，雙方于同月19日簽訂“房屋買賣協(xié)議” 1份。
約定：“①甲（江女士）乙（陸先生）雙方議定，上述房產(chǎn)的總成交價為 13. 5萬元。上述價款包括城市建設配套費、水電增容費、電話電視預埋費及應交清的一切費用。乙方在本協(xié)議簽字生效后一次性將上述價款交給甲方，并由甲方出具收據(jù)。②甲方收到乙方全部房款后，上述房屋的所有權(quán)移交給乙方，由乙方占有：使用、處分、收益。③甲方負責辦理房產(chǎn)所有權(quán)證，甲方領證后即主動為乙方辦理上述房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證、土地使用證過戶手續(xù)，辦理過程中所需繳納稅費，按房管部門規(guī)定辦理。④違約責任：若甲方違約，應向乙方支付總房價20%的違約金；若乙方違約，應向甲方支付總房價20%的違約金。⑤甲方保證上述房權(quán)屬清楚，甲方在房產(chǎn)過戶手續(xù)未辦妥前，不得將房產(chǎn)所有權(quán)進行抵押、轉(zhuǎn)賣等，若發(fā)生與甲方有關的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務，概由甲方負責處理并承擔民事責任，由此給乙方造成的經(jīng)濟損失，由甲方負責賠償。”該協(xié)議上還由見證人金某、周某簽字。同日，原告支付給被告購房款 5萬元及裝修押金500元，被告則將該房鑰匙交付給原告。此后，原告即實際占有、使用、管理該房屋，物業(yè)管理費用也由原告交納。2001年6月起，原告對該房屋進行了裝修，并于2002年9月人住至今。另查明，在原、被告簽訂“房屋買賣協(xié)議”財，該房屋的產(chǎn)權(quán)證尚未取得。原告及其母親當時也知道被告有丈夫，但未要求其丈夫在該協(xié)議上簽字或以書面方式同意。2000 年12月13日，被告所在單位統(tǒng)一辦理到該集資房的房產(chǎn)證，并統(tǒng)一保管。 2003年1月，被告所在單位將統(tǒng)一保管的房產(chǎn)證發(fā)給各集資戶，被告也領得該房產(chǎn)證。此后，原告多次敦促被告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，被告則以丈夫不同意等為由，不予協(xié)助過戶，由此引發(fā)爭議。2003年1月下旬，被告丈夫在原告母親找其交涉時，得知被告賣房之事，即提出異議，不同意賣房。在本案審理過程中，經(jīng)委托鑒定評估，該房屋的現(xiàn)市場價值為住房17. 83萬元、輔房0.89 萬元，室內(nèi)裝修價值（含部分家具詳見清單）4.73萬元，2000年8月19日至今的平均月租金為600元。上述事實有下列證據(jù)證明：原，被告雙方簽訂的 “房屋買賣協(xié)議”；被告出具的房款收條；房屋所有權(quán)證；房租估價報告書及室內(nèi)裝修清單。
根據(jù)上述事實和證據(jù)，法院認為：本案訟爭房屋系被告與其丈夫在婚姻關系存續(xù)期間集資購得。因尚無證據(jù)證實被告夫妻對婚后該財產(chǎn)作過約定為被告一方個人所有，故本案訟爭房屋屬被告夫妻共有財產(chǎn)。雖然夫妻對共同財產(chǎn)有平等的處理權(quán)，但在行使該權(quán)利時，不得損害另一方合法的共有權(quán)?，F(xiàn)有證據(jù) 證實，被告在處分該房屋時，其丈夫并不在場，也不知情，事后也未書面追認同意。被告丈夫直到2003年1月下旬才從原告母親處得知，即提出異議?！冻?nbsp;市房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)明確規(guī)定了房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”的法定情形。而《合同法》也明確規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。這既是管理性規(guī)范，也是效力性規(guī)范。根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的原則，房屋屬于不動產(chǎn)，處分不動產(chǎn)不是“日常生活需要”，依法不適用于“表見代理”、“善意取得”的規(guī)定。所以，原、被告的“房屋買賣協(xié)議”因違反法律明文規(guī)定而無效。因協(xié)議無效，雙方應當相互返還其所取得的財產(chǎn)，也應在返還該房屋時一并移交給被告。在本案中，對協(xié)議無效，雙方當事人均有過錯。但相比之下, 被告的過錯更大，應當承擔主要責任。
法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第二款、第六十一條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，《中華人民共和國婚姻法》第十七條，最髙人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條規(guī)定，作出如下判決：駁回原告陸先生的訴訟請求。確認反訴原告江女士與反訴被告陸先生于2000年8月19日簽訂的 “房屋買賣協(xié)議”無效，由反訴被告陸先生返還反訴原告江女士坐落于金華市某小區(qū)房屋。該房屋內(nèi)被列人本案評估淸單的財產(chǎn)不得毀損，由反訴被告一并轉(zhuǎn)交給反訴原告（如再毀損，則按淸單內(nèi)的價值相應減除應付款）。由反訴原告江女士返還反訴被告陸先生購房款135000元，賠償給反訴被告陸先生裝修損失47300元，并賠償給反訴被告陸先生房屋差價損失52200元中的60%即 31320元，合計人民幣213620元。由反訴被告陸先生賠償給反訴原告江女士自2000年8月19日至2003年8月18日計3年房租損失21600元中的40% , 即人民幣8640元（此后至實際騰退日的房租損失按每月600元中的40%計算）。上述內(nèi)容限于本判決生效之日起三十日內(nèi)由雙方同時履行。駁回反訴原告江女士的其他訴訟請求。本訴受理費4750元、其他訴訟費100元，均由本訴原告負擔；反訴受理費4420元、鑒定費634元、其他訴訟費100元，合計 5154元，由反訴原告負擔3092元，由反訴被告負擔2062元。
判決下達后，陸先生（以下稱上訴人）不服，提出上訴。
上訴人訴稱：雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合法、有效。簽協(xié)議時上訴人根本不知道被上訴人有丈夫，且產(chǎn)權(quán)證上共有人欄目為 “0”，沒有共有人，上訴人系善意取得。江女士（以下稱被上訴人）辯稱《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（四）、（六）項規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓?！?nbsp;“未依法登記領取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓?！北景阜课菸唇?jīng)我丈夫同意，轉(zhuǎn)讓時未取得權(quán)屬證書，轉(zhuǎn)讓合同應屬無效。
二審法院經(jīng)審理認為：上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方真實意思表示，雙方已依約履行了交付房屋和支付房款的義務，并且上訴人對房屋進行了裝修和使用，至今已三年余。被上訴人應本著誠實信用的原則，依約履行自己的其他合同義務。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，出賣人不僅負有交付買賣標的物的義務，還應當履行轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受人的法定義務，故上訴人要求被上訴人協(xié)助辦理本案訟爭房的房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)的請求，于法有據(jù)，應予支持。但上訴人要求被上訴人支付違約金的請求，由于雙方并未約定協(xié)助辦理房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)的日期，同時考慮到房屋已經(jīng)交付上訴人占的、使用，合同的主要目的已經(jīng)達到，故該訴請不予支持。關于被上訴人在原審中的反訴請求，由于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（四）、：(六)項的規(guī)定，是法律對出賣人的強制性要求，這項強制性規(guī)定是管理性的，而不是效力性的，不應作為認定合同的論據(jù)，故本案的房屋買賣合同應認定有效。被上訴人在一審中要求合同無效、返還房屋、賠償損失的反訴請求，不予支持。
二審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：撤銷一審法院民事判決。被上訴人江女士于本判決生效后一個月內(nèi)協(xié)助上訴人陸先生辦理本案訟爭房的房產(chǎn)證過戶登記手續(xù)。駁回上訴人陸先生的其他訴訟請求I。駁回被上訴人江女士的反訴訴訟請求。一審案件受理費4750?元，其他訴訟費100元，合計4850元，由陸先生負擔‘1850元，江女士負擔3000元。一審反訴受理費4420元、?鑒定費634元、其他訴訟費 100元，合計5154元，由江女士負擔。二審案件受理費9170元，由陸先生負擔3170元，江女士負擔_元。：
【評析】
近年來隨著房價上漲，引發(fā)房屋買賣悔約案件增多?；诩s人常稱的一條理由就是賣房時夫妻另一方不知情。那么雙方協(xié)商一致的合同能因為這句話輕易悔掉嗎？這里涉及到兩個問題：
一、本案中的家事代理權(quán)是否成立
所謂“家事代理權(quán)”亦稱夫妻代理權(quán)或者日常事務代理權(quán)，是指配偶一方本無代理權(quán)，在與第三人就實施日常事務為r定法律行為時，推定享有代理配偶行使權(quán)利的權(quán)利，也就是說一般情況下，家庭對外發(fā)生法律關系時，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不經(jīng)另一方的同意，而以家庭的名義對外發(fā) 生法律關系，另一方對此則需承擔民事法律責任。’比如在曰書生活中，：夫妻中任何一方都可以以家庭的名義購買家用電器、生活用品，出借錢財物品，簽訂房屋租賃協(xié)議等。家事代理有以下三個方面的特征：①主體身份特殊，代理與被代理人之間的特定身份關系一般限定在夫妻關系、父母子女關系；②代理內(nèi) 容特殊，一般限定為處理家庭日常事務或者一般家庭財產(chǎn)；③相對人分辨代理人的越權(quán)代理行為難度較大。
對于家事代理權(quán)我國法律雖未作規(guī)定，?但在審判實踐中，我國是承認家事代理權(quán)的。最髙人民法院頒布的《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》中規(guī)定“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同財產(chǎn)有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作出重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道歲由對抗善意等人。”擇一解釋;是目前我國審判實踐中適用家事代理制度的直接的證據(jù)。
由此可見，購成家事代理的相對人必須為善意的、無過失的?如果夫妻雙方與相對人釋意串通，故寒損害另一方的權(quán)益，則不構(gòu)成家事代理所發(fā)生的法律關系對另一方是無效的，對房地產(chǎn)交易，因為法律已經(jīng)規(guī)定是共有人書面同意。如果產(chǎn)權(quán)證書上沒有其他家庭成員的名字，.雖然有可能其他家庭成員為共有人，但相對人無法知道有共有人，所以相對人沒有惡意，也無過失在這種情況下就構(gòu)成家事代理。但如果產(chǎn)權(quán)書上已載明了有其他共有人，.如果沒有經(jīng)過其他共有人的書兩同意，就不構(gòu)成家事代理，房屋轉(zhuǎn)讓必須共有人的書面同意就本案而言，筆者認為構(gòu)成家事代理。

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