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　　[內容摘要]物權變動的未經登記的受讓人利益保護是我國立法中一個容易忽視的問題。我國物權立法應該對物權變動的未經登記的受讓人的利益實行物權保護的模式。當事人合意產生物權效力的立法模式具有深厚的法理基礎，具有適合我國國情的社會基礎，也具有一定的立法基礎。

　　[關鍵詞] 物權變動，物權效力，債權形式主義，合意，物權法

　　一、買受人利益的保護在兩種不同模式下的比較

　　案例一：1996年6月，張某將自己的房屋以2萬元的價格轉讓給肖某。肖某取得張某的房產證后，并沒有辦理過戶登記手續(xù)。肖某在使用該房屋不到兩個月之后，對房屋略加修繕然后以4萬元的價格轉讓給丁某。丁某從肖某那里取得張某的房產證，但也沒有辦理過戶登記手續(xù)。丁某住了一年后，以5萬元的價格將該房屋轉讓給趙某。趙某也沒有辦理過戶登記手續(xù)。在趙某居住期間，即2001年，該房屋所在的位置被劃為經濟開發(fā)區(qū)，該房漲至20萬元。此時張某訴請法院判決其與肖某的買賣合同無效，要求肖某返還其房屋。由此而發(fā)生爭議。

　　對于本案，存在兩種觀點。第一種觀點認為，由于房屋買賣沒有經過登記，合同無效，該房屋的所有權并沒有轉移。我國《合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。” 《城市房地產管理法》第35條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。”由以上兩條規(guī)定可知，在我國，房屋買賣合同以登記為生效要件。本案張某與肖某之間的房屋買賣合同沒有登記，應當認定為無效。既然合同無效，房屋的所有權并沒有轉移，仍然歸屬于張某。出賣人負有返還價金的義務。同時，由于合同無效，出賣人張某不存在承擔違約責任問題。至多只能承擔締約過失責任。

　　第二種觀點認為，這些合同有效，但是房屋的所有權不能轉移。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”根據(jù)該規(guī)定，雖然我國《城市房地產管理法》第35條規(guī)定房地產轉讓必須經過登記，但是并沒有規(guī)定房地產轉讓合同經過登記才能生效。因此，本案張某與肖某之間的房屋買賣合同仍然有效。但是由于沒有登記，房屋的所有權并沒有轉移，仍然應該歸屬于張某。由于買受人丁某、趙某知道該房屋的所有權人是張某仍然買受該房屋，其主觀上并非善意，不存在善意取得問題。當然，出賣人不能把房屋所有權轉移給賣受人，違反合同，應該承擔違約責任。

　　案例二：1998年，張某是某軟件公司的員工，因成績突出，軟件公司獎勵給他兩套住房。但軟件公司并沒有辦理房屋產權過戶登記手續(xù)。1999年，張某將其中的一套房屋轉讓給楊某。楊某經過調查核實，得知這是軟件公司獎勵給張某的房子，于是支付相關款項后搬進居住。2001年，張某在一次交通事故中不幸逝世，遺產由其子繼承。軟件公司以我國《合同法》規(guī)定贈與合同在標的物所有權轉移之前可以隨時撤銷為由，主張撤銷該贈與合同從而收回該房屋。由此發(fā)生爭議。

　　對于本案，存在三種觀點。第一種觀點認為，按照我國《合同法》第 186條的規(guī)定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，在本案中，軟件公司沒有為張某辦理房屋產權過戶登記手續(xù)，所以當然可以撤銷贈與合同，軟件公司與張某的贈與合同因被撤銷而至始不存在，張某不能取得房屋的所有權，張某的轉讓行為屬于無權處分行為，楊某明知該事實存在，不構成善意取得，我國既有立法也不承認不動產的善意取得。張某的兒子應該返還楊某的價款以及自接收該款項之日起至返還之日為止的利息，而楊某則要支付居住該房屋期間的租金。